ចម្លើយរហ័សសម្រាប់អ្នកកំពុងស្វែងរកចម្លើយ
ប្រសិនបើអ្នកកំពុងគិតទិញផ្ទះ ឬវីឡានៅថៃតាមរយៈក្រុមហ៊ុនក្លែងក្លាយ (nominee company) សូមប្រុងប្រយ័ត្ន៖ រដ្ឋាភិបាលថៃកំពុងស៊ើបអង្កេតផ្ទះប្រណីត ៣៣ខ្នង តម្លៃសរុប ១,២៧ ពាន់លានបាត (ប្រហែល ៣៥លានដុល្លារ) ដោយសង្ស័យថាប្រើប្រាស់រចនាសម្ព័ន្ធកាន់កាប់ក្លែងក្លាយសម្រាប់ជនបរទេស។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគខ្មែរដែលបានស្តាប់ថា 'ធ្វើក្រុមហ៊ុនថៃទិញដីបានស្រួល' នេះជាសញ្ញាអាសន្នដែលត្រូវពិចារណាឡើងវិញភ្លាមៗ។
រចនាសម្ព័ន្ធ nominee ធ្វើការយ៉ាងម៉េច? សាមញ្ញណាស់៖ ជនបរទេសបង្កើតក្រុមហ៊ុនថៃមួយ ដែលឈ្មោះជនជាតិថៃកាន់កាប់ភាគច្រើននៃភាគហ៊ុន (ដើម្បីអោយស្របច្បាប់លើផ្ទៃមុខ) ប៉ុន្តែអ្នកគ្រប់គ្រង និងអ្នកទទួលផលពិតប្រាកដគឺជនបរទេសនោះឯង។ វិធីនេះជា 'បទដ្ឋានប្រផេះ' របស់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យថៃអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍មកហើយ។ ប៉ុន្តែឆ្នាំ២០២៦នេះ អាជ្ញាធរបានប្តូរពីការព្រមានទៅជាការចត់ដៃចាត់វិធានការជាក់ស្តែង។
តើកំពុងស៊ើបអង្កេតអ្វី និងនៅឯណា?
តាមរបាយការណ៍របស់ The Nation Thailand ការស៊ើបអង្កេតនេះផ្តោតលើតំបន់ Pattanakarn និង Krungthep Kreetha នៅទីក្រុងបាងកក។ ចំណុចសំខាន់ត្រូវចាំ៖
- ផ្ទះប្រណីត ៣៣កន្លែង តម្លៃសរុប ១,២៧ ពាន់លានបាត កំពុងស្ថិតក្រោមការស៊ើបអង្កេត
- ការស៊ើបអង្កេតផ្តោតលើរចនាសម្ព័ន្ធ nominee ដែលជនបរទេសប្រើដើម្បីគេចវេសពីច្បាប់ហាមឃាត់កាន់កាប់ដីដោយផ្ទាល់
- ច្បាប់ថៃ (Land Code, Section 86) ហាមឃាត់ជនជាតិបរទេសកាន់កាប់ដីដោយផ្ទាល់
- ការស៊ើបអង្កេតត្រូវបានដឹកនាំដោយ Department of Lands រួមជាមួយ Department of Special Investigation (DSI)
តម្លៃមធ្យម នៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងស៊ើបអង្កេតគឺប្រហែល ៣៨,៥ លានបាត (ប្រហែល ១,០៧ លានដុល្លារ) បញ្ជាក់ថាការស៊ើបអង្កេតនេះផ្តោតត្រង់ទីផ្សារវីឡាកម្រិតខ្ពស់ជាក់ស្តែង។ អាចធានាបានថា ការស៊ើបអង្កេតគ្របដណ្តប់តែផ្ទះ និងវីឡាដែលមានដីរួម មិនមែនផ្ទះជាន់ខុនដូ ព្រោះជម្លោះច្បាប់កើតឡើងចាំបាច់ត្រង់ការកាន់កាប់ដីតែប៉ុណ្ណោះ។
ការបង្ក្រាបនៅភូកេត៖ ខ្មែរដែលចង់ទិញនៅភូកេតគួរដឹង
សម្រាប់អ្នកអានខ្មែរដែលមើលឃើញភូកេតជាទីតាំងវិនិយោគចំណូលចិត្ត នេះជាចំណុចសំខាន់បំផុត៖ ប្រតិបត្តិការស៊ើបអង្កេតដាច់ដោយឡែកមួយបានធ្វើឡើងនៅ ភូកេត Phangnga និង Krabi ដែលបានឈ្នះការតាមចាប់ខ្លួន ៤៨ នាក់ និងរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិតម្លៃប្រហែល ១,០៥ ពាន់លានបាត លើ ៨៩ ក្បាលដី។
តាមរបាយការណ៍របស់ Bangkok Post និង The Phuket News ប្រតិបត្តិការនេះមានមន្ត្រីចូលរួមជាង ៥០០នាក់ ដោយប្រើលិខិតអនុញ្ញាតចាប់ខ្លួនចំនួន ៤០ ដែលបានអនុម័ត និងលិខិតអនុញ្ញាតឆែកឆេររោង ១៣ ដែលបានប្រតិបត្តិ។ ក្នុងចំណោមអ្នកសង្ស័យ ៤៨នាក់នោះ មាន ២៧ជនជាតិថៃ និង ២១ជនបរទេស រួមមានពលរដ្ឋមកពី អ៊ីស្រាអែល បារាំង ប៉ូឡូញ ស្វីស ចក្រភពអង់គ្លេស ហូឡង់ រុស្ស៊ី និងអាហ្រ្វិកខាងត្បូង។
ទីផ្សារវីឡានៅភូកេតកំពុងស្ថិតក្នុងហានិភ័យខ្លាំង៖ ការប៉ាន់ស្មានទីផ្សារបានបញ្ជាក់ថា រហូតដល់ ៧០% នៃវីឡាដែលជនបរទេសកាន់កាប់នៅភូកេត ត្រូវបានរៀបចំតាមរចនាសម្ព័ន្ធ nominee មួយប្រភេទណាមួយ។ នេះមានន័យថា ប្រសិនបើអ្នកកំពុងគិតទិញវីឡានៅភូកេត អ្នកគួរស្នើសុំពិនិត្យរចនាសម្ព័ន្ធច្បាប់ដោយម៉ត់ចត់មុនចុះកិច្ចសញ្ញា។
ការពិន័យអ្វីខ្លះក្នុងករណីរកឃើញការល្មើស?
ការពិន័យសម្រាប់រចនាសម្ព័ន្ធ nominee រួមមាន៖
- ការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ
- ការពិន័យជាប្រាក់រហូតដល់ ២០,០០០ បាត
- ការចោទប្រកាន់ព្រហ្មទណ្ឌ ក្រោម Foreign Business Act
ក្នុងករណីលម្អិតជាងនេះ ក្រោម Foreign Business Act (1999) ការពិន័យអាចឡើងដល់ ១ លានបាត និង/ឬការជាប់ពន្ធនាគាររហូតដល់ ៣ ឆ្នាំ។ លើសពីនេះ Land Code តម្រូវឲ្យលក់ដីនោះជាបង្ខំក្នុងរយៈពេល ១៨០ ថ្ងៃ បន្ទាប់ពីរកឃើញការល្មើស។ ប្រសិនបើមិនអាចរកអ្នកទិញបានទាន់ពេល កម្មសិទ្ធិនោះនឹងធ្លាក់ទៅជារបស់រដ្ឋ។
ករណីជាក់ស្តែងបានកើតឡើងរួចហើយ៖ វីឡាមួយចំនួននៅកោះសមុយ (Koh Samui) ត្រូវបានរឹបអូសរួចហើយក្នុងឆ្នាំ២០២៤។ ដូច្នេះនេះមិនមែនជាការគំរាមកំហែងទទេទេ។
ជម្រើសស្របច្បាប់សម្រាប់អ្នកទិញជនបរទេស
សំណាងល្អ ជនបរទេសនៅតែមានផ្លូវស្របច្បាប់ដើម្បីវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅថៃ៖
| ជម្រើស | របៀបធ្វើ | ចំណុចសំខាន់ |
|---|---|---|
| ខុនដូក្នុងកូតាបរទេស | ទិញផ្ទះជាន់ខុនដូក្នុងគម្រោងណាមួយ | ជនបរទេសអាចកាន់កាប់រហូតដល់ ៤៩% នៃគម្រោង តាមច្បាប់ Condominium Act |
| ជួលដីរយៈពេលវែង (leasehold) | ជួលដី ៣០ឆ្នាំ អាចបន្តកិច្ចសញ្ញា ២ដងទៀត | គ្មានហានិភ័យរឹបអូស អគារអាចចុះឈ្មោះជាកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់ខ្លួន |
| ក្រុមហ៊ុនថៃពិតប្រាកដ | ចាប់ដៃគូអាជីវកម្មថៃពិត មានប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង | ត្រូវការជំនួយផ្នែកច្បាប់ខ្លាំង ព្រោះមានលក្ខខណ្ឌច្រើន |
ទីផ្សារខុនដូនៅតែមិនរងផលប៉ះពាល់ពីលំហូរស៊ើបអង្កេតនេះទាល់តែសោះ ព្រោះការកាន់កាប់ខុនដូក្នុងកូតា ៤៩% ជាការស្របច្បាប់ពិតប្រាកដ មិនមែនកន្លែងដែលច្បាប់ចត់ដៃ។
តំបន់ណាមួយមានហានិភ័យខ្លាំងបំផុត?
ភូកេត កោះសមុយ ផាតាយ៉ា និងហួហ៊ិន គឺជាតំបន់ដែលមានវីឡាកម្មសិទ្ធិជនបរទេសកកកុញច្រើនបំផុត ហេតុនេះក៏ជាតំបន់ដែលមានការប្រមូលផ្តុំរចនាសម្ព័ន្ធ nominee និងសកម្មភាពស៊ើបអង្កេតច្រើនបំផុតជាធម្មតា។
នេះមានន័យអ្វីសម្រាប់អ្នកទិញខ្មែរ?
សម្រាប់អ្នកអានប្រិយមិត្ត អចលនទ្រព្យថៃ ដែលកំពុងគិតវិនិយោគនៅភូកេត ចំណុចនេះមិនមែនជាការឲ្យបោះបង់ការវិនិយោគនោះទេ តែជាការឲ្យប្រុងប្រយ័ត្នខ្លាំងជាងមុន។ ទីផ្សារខុនដូនៅតែបើកទូលាយពិតៗ ចំណូលពីការជួលនៅបាងកកនៅតែឋិតនៅចន្លោះ ៥-៧% ក្នុងមួយឆ្នាំ ចំណែកអចលនទ្រព្យដែលមានក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងនៅភូកេត អាចឡើងដល់ ៨-១០%។ គន្លឹះសំខាន់គឺត្រូវសហការជាមួយមេធាវីមានអាជ្ញាប័ណ្ណ និងជៀសវាងរចនាសម្ព័ន្ធក្នុងតំបន់ប្រផេះ។
ក្នុងរយៈពេលខ្លីខាងមុខ ការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់ (secondary market) អាចនឹងកើនឡើង ព្រោះម្ចាស់ខ្លះនឹងប្រញាប់លក់មុនពេលការត្រួតពិនិត្យមកដល់តំបន់របស់ពួកគេ។ នេះអាចបើកឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញដែលចេះរង់ចាំ ដើម្បីទិញវីឡាតាមប្រព័ន្ធ leasehold ក្នុងតម្លៃទាបជាងធម្មតា។
សរុបមក ស្ថានភាពនេះមិនមែនជាវិបត្តិទេ វាគ្រាន់តែជាការធ្វើឲ្យទីផ្សារមានតម្លាភាពជាធម្មតា។ ថៃកំពុងឈានទៅមុខឆ្ពោះទៅរកតម្លាភាពកាន់តែច្រើន ហើយអ្នកវិនិយោគដែលរៀបចំកិច្ចព្រមព្រៀងក្នុងក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ត្រឹមត្រូវនឹងទទួលបានផលប្រយោជន៍។ គោលការណ៍ច្បាស់បំផុតសម្រាប់ឆ្នាំ២០២៦គឺ៖ រចនាសម្ព័ន្ធកិច្ចសញ្ញាស្របច្បាប់សំខាន់ជាងតម្លៃទំនិញ។ ការសំចៃថ្លៃមេធាវីអាចធ្វើឲ្យអ្នកបាត់បង់ការវិនិយោគទាំងមូល។
ប្រភព៖ The Nation Thailand
ចង់វិនិយោគនៅថៃទាំងស្របច្បាប់ និងសុវត្ថិភាព? ក្រុមអ្នកជំនាញរបស់យើងអាចជួយអ្នករកអចលនទ្រព្យដ៏ត្រឹមត្រូវបំផុតសម្រាប់អ្នក។