ចំណុចសំខាន់ដែលត្រូវដឹងភ្លាមៗ
ប្រសិនបើលោកអ្នកកំពុងសម្លឹងរកទីតាំងវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ី សូមចាំថា៖ អ្នកមានថៃកំពុងផ្លាស់ទុនចេញពីទីក្រុងឡុងដ៍ទៅកាន់ជប៉ុន (តូក្យូ និងនីសេកូ) ដោយសារតម្លៃកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅអង់គ្លេសកើនឡើងខ្លាំង។ ប៉ុន្តែនៅពេលដាក់ភូកេតប្រៀបធៀបជាមួយទីផ្សារជប៉ុនទាំងពីរនេះ វីឡាថ្នាក់ខ្ពស់នៅភូកេតអាចផ្តល់ផលចំណេញពីការជួលដល់ 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ ខ្ពស់ជាងតូក្យូ (3.5-4.5%) យ៉ាងសំខាន់ ខណៈតម្លៃចូលទីផ្សារក៏ទាបជាងច្រើនដងទៀត។
សម្រាប់អ្នកវិនិយោគខ្មែរដែលធ្លាប់ស្គាល់ការធ្វើដំណើរទៅភូកេតជាកន្លែងវិស្សមកាល ព័ត៌មាននេះមានន័យសំខាន់៖ ទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរទិសដៅ ហើយភូកេតកំពុងទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិកាន់តែច្រើន មិនមែនត្រឹមតែជាកន្លែងវិស្សមកាលទៀតទេ។
ហេតុអ្វីអ្នកមានថៃលែងចូលចិត្តអចលនទ្រព្យអង់គ្លេស?
យោងតាមកាសែត The Nation Thailand អ្នកវិនិយោគថៃកំពុងកាត់បន្ថយការវិនិយោគនៅចក្រភពអង់គ្លេស ដោយសារតម្លៃកាន់កាប់កើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ និងភាពមិនប្រាកដប្រជាផ្នែកនយោបាយដែលនៅតែបន្តកកកុញ។ ជាក់ស្តែង ពន្ធ Stamp Duty Land Tax សម្រាប់អ្នកមិនមែនជាអ្នកស្នាក់នៅ បន្ថែម 2% ខាងលើអត្រាធម្មតា រីឯពន្ធ ATED សម្រាប់អចលនទ្រព្យតម្លៃខ្ពស់ដែលកាន់កាប់តាមរយៈក្រុមហ៊ុន ចាប់ផ្តើមពី 4,150 GBP ក្នុងមួយឆ្នាំ។ បន្ថែមលើនេះ ប្រាក់ផោនអង់គ្លេសដែលរឹងមាំជាងបាតថៃ ក៏ធ្វើឲ្យតម្លៃចូលកាន់តែថ្លៃសម្រាប់អ្នកវិនិយោគអាស៊ី។
ហេតុអ្វីមូលធនហូរទៅជប៉ុន (តូក្យូ និងនីសេកូ)?
ជប៉ុនកំពុងទាក់ទាញមូលធនអាស៊ីធំៗ ដោយសារប្រាក់យ៉េនចុះខ្សោយ ប្រព័ន្ធច្បាប់មានស្ថេរភាព និងផលចំណេញពីការជួលនៅតូក្យូកណ្តាលនៅចន្លោះ 3.5-4.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ តាមទិន្នន័យរបស់ Real Estate Economic Institute of Japan តម្លៃខុនដូថ្មីនៅតំបន់ពិសេសទាំង 23 របស់ទីក្រុងតូក្យូ បានកើនឡើងជាង 20% ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2024-2025 ដោយតម្លៃក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េកណ្តាលទីក្រុងលើសពី 15,000 ដុល្លារ ទៅហើយ។
ចំណែកនីសេកូនៅកោះហុកកៃដូ ដែលត្រូវបានស្គាល់ថាជា 'ស្គីរីសត៍ធំបំផុតរបស់អាស៊ី' បានឃើញតម្លៃខ្ទមប្រណីតកើនឡើងទ្វេដងក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយ ប៉ុន្តែរដូវកាលកំពូល (High Season) មានតែ 4 ខែ ប៉ុណ្ណោះ (ខែធ្នូដល់ខែមីនា)។ ការចូលទីផ្សារកម្រិតប្រណីតនៅទីនោះ ចាប់ផ្តើមប្រហែល 500,000 ដុល្លារ។
ភូកេតឈ្នះលើចំណុចអ្វីខ្លះ ពេលធៀបនឹងជប៉ុន?
នេះជាចំណុចសំខាន់សម្រាប់អ្នកវិនិយោគខ្មែរដែលកំពុងគិតគូរជម្រើស៖ ភូកេតឈ្នះលើ 3 ចំណុចធំៗ។
ទីមួយ ផលចំណេញពីការជួលខ្ពស់ជាង (6-8% ធៀបនឹង 3.5-4.5% នៅតូក្យូ)។ ទីពីរ រដូវកាលទេសចរណ៍វែងជាង រហូតដល់ 10 ខែក្នុងមួយឆ្នាំ ខុសពីនីសេកូដែលមានតែ 4 ខែ។ ទីបី តម្លៃចូលទីផ្សារទាបជាងគេច្រើន ដោយខុនដូគុណភាពនៅភូកេតអាចរកបានចាប់ពី 120,000-150,000 ដុល្លារ។
តារាងខាងក្រោមបង្ហាញការប្រៀបធៀបលម្អិត៖
| លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ | តូក្យូ | នីសេកូ | ភូកេត |
|---|---|---|---|
| ផលចំណេញការជួល/ឆ្នាំ | 3.5-4.5% | 4-6% (រដូវកំពូល) | 6-8% |
| តម្លៃក្នុងម៉ែត្រការ៉េ (ប្រណីត) | លើសពី $15,000 | ខ្ពស់ណាស់ (ទ្វេដងក្នុង 5ឆ្នាំ) | $4,000-7,000 |
| រដូវកាលទេសចរណ៍ | ពេញឆ្នាំ (ទីក្រុង) | 4 ខែ | 8-10 ខែ |
| សិទ្ធិកាន់កាប់សម្រាប់បរទេស | Freehold ដីនិងអគារ | Freehold | Freehold សម្រាប់ខុនដូ |
ភូកេតកំពុងក្លាយជាមជ្ឈមណ្ឌលអន្តរជាតិយ៉ាងណា?
កាសែត Bangkok Post បានរាយការណ៍ថា ចំណាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យប្រណីតកំពុងបង្វែរទៅភូកេតកាន់តែច្រើន ដែលជំរុញដោយភាពមិនស្ថិតស្ថេរជាសាកលភូគោល ជាមួយអ្នកទិញពីអារ៉ាប់រួម (UAE) មជ្ឈិមបូព៌ា និងចិន កំពុងធ្វើពិពិធកម្មទីតាំងវិនិយោគរបស់ខ្លួនមកភូកេត មិនមែនត្រឹមមើលវាជាការវិនិយោគរយៈពេលខ្លីទៀតទេ។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីនិន្នាការទូទៅ៖ ថវិកាកំពុងស្វែងរកទីផ្សារភូមិភាគដែលមានផលចំណេញខ្ពស់ និងស្គាល់ច្បាស់។
ចំណុចគួរកត់សម្គាល់មួយទៀត ការទាក់ទាញអន្តរជាតិរបស់ភូកេតមិនមែនតែតាមរដូវកាលទេ តែជាចរិតលក្ខណៈរចនាសម្ព័ន្ធ៖ ទិន្នន័យទីផ្សារថ្មីៗបង្ហាញថា 62% នៃតម្រូវការទិញអចលនទ្រព្យនៅភូកេត មកពីខាងក្រៅប្រទេសថៃ គ្របដណ្តប់អ្នកទិញពី 141 ប្រទេស។ ថៃផ្ទាល់ក៏ស្ថិតក្នុងចំណោម 5 ប្រទេសកំពូលរបស់អាស៊ីសម្រាប់ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស (FDI) លើវិស័យអចលនទ្រព្យ។
តើសិទ្ធិកាន់កាប់សម្រាប់ជនបរទេសនៅភូកេត និងជប៉ុនខុសគ្នាយ៉ាងណា?
ជនបរទេសនៅជប៉ុនអាចកាន់កាប់ដីនិងអគារបានពេញលេញ (Freehold) ដោយគ្មានការរឹតត្បិត ប៉ុន្តែត្រូវបង់ពន្ធទិញប្រហែល 3-4% នៃតម្លៃវាយតម្លៃ បូកបន្ថែមកម្រៃចុះបញ្ជី។ ចំណែកភូកេត នៅតែជាទីផ្សារកម្សាន្តមួយក្នុងចំណោមតិចតួចដែលជនបរទេសអាចកាន់សិទ្ធិ Freehold លើខុនដូបាន ដែលធ្វើឲ្យវាកាន់តែងាយស្រួលចូលទីផ្សារធៀបនឹងការទិញផ្ទះឯកជននៅថៃ ដែលមានលក្ខខណ្ឌតឹងរឹងជាង។
ស្រមោលហានិភ័យត្រូវពិចារណា
ការវិនិយោគនៅជប៉ុនមានហានិភ័យរូបិយវត្ថុជាចម្បង៖ ប្រាក់យ៉េនកំពុងជួញដូរជិតកម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេលច្រើនឆ្នាំធៀបនឹងដុល្លារនៅឆ្នាំ 2025 ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃចូលថោកសម្រាប់អ្នកទិញបរទេស ប៉ុន្តែប្រសិនបើយ៉េនរឹងមាំឡើងវិញ តម្លៃចូលថ្មីៗនឹងកើនឡើង ខណៈម្ចាស់អចលនទ្រព្យចាស់នឹងឃើញចំណូលជួលគិតជាដុល្លារកើនឡើងវិញ។ ហានិភ័យទីពីរគឺការរញ្ជួយដី និងថ្លៃធានារ៉ាប់រងពាក់ព័ន្ធ។
ចំពោះភូកេត ហានិភ័យសំខាន់មិនមែនរូបិយវត្ថុទេ តែជាការជ្រើសរើសក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងផ្ទះជួល និងលក្ខខណ្ឌផ្លូវច្បាប់នៃការទិញ (ដូចជាកូតា Freehold 49% សម្រាប់ខុនដូ)។ នេះជាចំណុចមួយដែលការពិគ្រោះជាមួយអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យថៃមានសារៈសំខាន់ណាស់។
តើគួរធ្វើដំណើរទៅមើលទីតាំងភូកេតដោយរបៀបណា?
ដំណើរទស្សនកិច្ចត្រួតពិនិត្យរយៈពេល 3-5 ថ្ងៃ ជាធម្មតាគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីមើលគម្រោងសំខាន់ៗ។ គួរកក់កន្លែងស្នាក់នៅជិតតំបន់ចាប់អារម្មណ៍ជាមុន និងកំណត់ពេលជួបអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាមុនផងដែរ។ ខែវិច្ឆិកាដល់ខែមីនាជាខែសមស្របបំផុតសម្រាប់ការទស្សនកិច្ច ព្រោះអចលនទ្រព្យទាំងអស់ងាយចូលមើលបានពេញលេញ។
សេចក្តីសន្និដ្ឋាន
ការផ្លាស់ប្តូរទុនរបស់ថៃពីឡុងដ៍ទៅអាស៊ី មិនមែនជានិន្នាការបណ្តោះអាសន្នទេ វាជាការកែសម្រួលរចនាសម្ព័ន្ធជាមូលដ្ឋាន។ អ្នកវិនិយោគអាស៊ីមានទ្រព្យសម្បត្តិកំពុងស្វែងរកទីផ្សារដែលមានផលចំណេញរឹងមាំ ច្បាប់ច្បាស់លាស់ និងតម្លៃប្រតិបត្តិការទាប។ លើគ្រប់លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទាំងនេះ ភូកេតឈរដេញដោលនឹងតូក្យូបានយ៉ាងស័ក្តិសម ហើយចំពោះផលចំណេញការជួល ភូកេតនាំមុខថែមទៀត។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិដែលកំពុងស្វែងរកតុល្យភាពរវាងការកើនឡើងតម្លៃមូលធន និងលំហូរសាច់ប្រាក់ជាប្រចាំ កោះទេសចរណ៍ធំបំផុតរបស់ថៃនេះនៅតែជាជម្រើសដ៏រឹងមាំមួយក្នុងតំបន់។
ក្រុមអ្នកជំនាញរបស់ អចលនទ្រព្យថៃ ត្រៀមខ្លួនជួយលោកអ្នករកអចលនទ្រព្យដ៏សមស្របនៅភូកេត។
ប្រភព៖ Bangkok Post