ចម្លើយខ្លីសម្រាប់អ្នកដែលចង់ដឹងជាបន្ទាន់
ជនបរទេស មិនអាចដើរតួជាម្ចាស់ដីធ្លី នៅប្រទេសថៃបានទេ ទោះជានិវាសនជន ឬអ្នកវិនិយោគក៏ដោយ។ ប្រភេទអចលនទ្រព្យតែមួយដែលជនបរទេសអាចកាន់កាប់ជាហ្វ្រីហ្សូល (freehold) បានពិតប្រាកដ គឺ ខុនដូ ប៉ុណ្ណោះ ហើយត្រូវបានកំណត់ មិនលើសពី 49% នៃផ្ទៃជាន់ប្រើប្រាស់សរុបក្នុងអគារ។ ប្រសិនបើអ្នកចង់ទិញវីឡា ច្បាប់ហាមមួយចំនួនត្រូវដឹងឱ្យបានច្បាស់ ព្រោះការជ្រើសរើសផ្លូវវិនិយោគខុស អាចបណ្តាលឱ្យបាត់ប្រាក់ ឬប្រឈមបញ្ហាច្បាប់ធ្ងន់ធ្ងរ។
ហេតុអ្វីបានជាថៃមានគោលការណ៍បែបនេះ?
ប្រទេសថៃជាប្រទេសទាក់ទាញការវិនិយោគពីបរទេស ហើយនៅឆ្នាំ 2025 ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស (FDI) មានទឹកប្រាក់លើសពី 15 ពាន់លានដុល្លារ តាមរបាយការណ៍ធនាគារជាតិថៃ។ ក្រុមហ៊ុនអេឡិចត្រូនិច រថយន្ត និងបច្ចេកវិទ្យាឌីជីថលចូលមកវិនិយោគច្រើន ប៉ុន្តែនៅពេលនិយាយដល់ ការកាន់កាប់ដីធ្លីដោយជនបរទេស ថៃនៅតែជាប្រទេសមួយក្នុងចំណោមដ៏តឹងរ៉ឹងបំផុតក្នុងតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍។
ស្ថានភាពនេះមើលទៅដូចជាពិបាកយល់: វិនិយោគិនបរទេសអាចសាងសង់រោងចក្រ ប៉ុន្តែមិនអាចទិញផ្ទះនៅជិតៗក្បែររោងចក្រនោះបានទេ។ ជាការពិត ច្បាប់ Land Code Act B.E. 2497 (ឆ្នាំ 1954) ហាមឃាត់ជាហ្វ្រីហ្សូលនូវការកាន់ដីធ្លីដោយជនបរទេស ដោយគ្មានករណីលើកលែង។
សម្រាប់ជនជាតិខ្មែរដែលស្វែងរកទិញអចលនទ្រព្យនៅភូមិន្ទ ឬទីក្រុងផ្សេងៗនៃប្រទេសថៃ ការយល់ដឹងច្បាស់ពីបទប្បញ្ញត្តិទាំងនេះ គឺជាការការពារប្រយោជន៍ខ្លួនឯង មុនគ្រប់ការសម្រេចចិត្ត។
ប្រភេទអចលនទ្រព្យ: អ្វីជនបរទេសអាចទិញ អ្វីទិញមិនបាន
| ប្រភេទអចលនទ្រព្យ | ហ្វ្រីហ្សូល (Freehold) | ការជួលរយៈពេលវែង (Leasehold) | ហានិភ័យ |
|---|---|---|---|
| ខុនដូ | បាន (ភាគ 49% នៃអគារ) | បាន (ប្រសិនបើខ្វះ quota) | ទាប |
| វីឡា / ផ្ទះ | មិនបាន | 30 ឆ្នាំ (ចុះបញ្ជីផ្លូវការ) | មធ្យម |
| ដីធ្លីព្រៃ | មិនបាន | មិនអាចអនុវត្ត | ខ្ពស់ |
| ក្រុមហ៊ុនថៃ (Nominee) | ហាមឃាត់ | មិនមែនផ្លូវការ | ខ្ពស់ណាស់ |
ខុនដូ: ជម្រើសស្របច្បាប់ដ៏ល្អបំផុត
ច្បាប់ Condominium Act B.E. 2522 (1979) ឱ្យជនបរទេសជាម្ចាស់ទ្រព្យហ្វ្រីហ្សូលនៅលើយូនីតខុនដូ ដោយមានលក្ខណៈ:
- ស្ថានភាពជាម្ចាស់ (title deed) ចុះឈ្មោះក្នុងនាមជនបរទេសបាន
- ភាគរយបរទេសសរុប ห้ามឡើងលើ 49% នៃផ្ទៃប្រើប្រាស់ដែលអាចលក់ក្នុងអគារ
- ប្រសិនបើ quota 49% ត្រូវបានបំពេញរួចហើយ ជនបរទេសនៅតែអាចទិញបានតែ ជំហាន leasehold 30 ឆ្នាំ ប៉ុណ្ណោះ
- ភូមិន្ទ និងភ្នំរ៉ូច (Pattaya) សម្រាប់ ជាង 60% នៃប្រតិបត្តិការខុនដូទាំងអស់ដែលជនបរទេសចូលរួម
ការជួលដីរយៈពេលវែង (Leasehold): ផ្លូវបើករួមមួយ ប៉ុន្តែទំហំចំណោទច្រើន
ការជួល (leasehold) ដែលចុះបញ្ជីនៅក្រសួងដីធ្លី ទទួលស្គាល់ 30 ឆ្នាំ ជាអតិបរមា ហើយការពារស្របច្បាប់ក្នុងអំឡុងពេលដែលបានកំណត់។ ប៉ុន្តែកុំច្រឡំ: ខ្នាត 30+30 ឬ 30+30+30 ដែលភ្ជាប់ក្នុងកិច្ចសន្យា ជាការព្រមព្រៀងរវាងភាគី មិនមែនជាសិទ្ធិដីធ្លីផ្លូវការ។ ប្រសិនបើដីនោះប្តូរម្ចាស់ ម្ចាស់ថ្មីមិនត្រូវបង្ខំចិត្តគោរពលក្ខខណ្ឌបន្ថែម ទេ។
ថ្លៃពន្ធ និងការប្រគល់ប្រាក់ជាទ្រព្យ
ពន្ធនៅពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ:
- ថ្លៃផ្ទេរ: 2% នៃតម្លៃអ្នកពិនិត្យសម្រាប់ property
- ត្រាត: 0.5%
- ពន្ធអាជីវកម្មពិសេស: 3.3% ចំពោះអចលនទ្រព្យដែលលក់ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ
សម្រាប់ការទូទាត់ប្រាក់ ជនបរទេសត្រូវ ផ្ញើប្រាក់ពីបរទេស ហើយបម្លែងជាទឹក Baht ក្នុងធនាគារថៃ។ ធនាគារក្នុងប្រទេសថៃនឹងចេញ Foreign Exchange Transaction Form (FETF) ដែលជាឯកសារដ៏សំខាន់ ដើម្បីចុះបញ្ជី title deed ខុនដូជាហ្វ្រីហ្សូលក្នុងឈ្មោះជនបរទេស ហើយខ្វះឯកសារនេះ ការចុះបញ្ជីធ្វើមិនបាន។
ហានិភ័យរបស់ក្រុមហ៊ុន Nominee: ប្រយ័ត្នឱ្យខ្លាំង!
ជំនួសការទិញដោយផ្ទាល់ ជនបរទេសខ្លះព្យាយាមប្រើ ក្រុមហ៊ុនថៃ (ដែលភាគហ៊ុនិករបស់ថៃជា 'ឈ្មោះ' ប៉ុណ្ណោះ) ដើម្បីរក្សាដី។ ការប្រើប្រាស់ Nominee Structure ជាផ្លូវវិញ្ញាណខ្មោចច្បាប់ ហើយ ហានិភ័យពិតប្រាកដណាស់:
- ក្រសួងដីធ្លីថៃ ត្រួតពិនិត្យ ក្រុមហ៊ុនដែលកាន់ដីឱ្យតឹងគ្រប់ ហើយបានធ្វើការស៊ើបអង្កេតតាំងពីឆ្នាំ 2023
- ស្ថាប័ន South China Morning Post រាយការណ៍ថា ជំនួញ ជាង 850 ក្រុមហ៊ុន ត្រូវប្រឈមមុខជាមួយបទចោទ ដោយការខូចខាតប្រមាណ ជាង 15 ពាន់លានបាត
- ទោសតាម Foreign Business Act អាចដល់ 1 លានបាត (ប្រហែល 28,000 ដុល្លារ) ហើយក្នុងករណីធ្ងន់ អាចត្រូវជាប់ឃុំ
- ប្រតិបត្តិការទំាងនោះអាច ត្រូវប្រកាសជាមោឃៈ ហើយអ្នកវិនិយោគបាត់ប្រាក់ និងអចលនទ្រព្យ
ស្ថានភាពប្រៀបធៀបជាមួយប្រទេសជិតខាង
| ប្រទេស | ហ្វ្រីហ្សូលខុនដូ | Leasehold | លក្ខខណ្ឌ |
|---|---|---|---|
| ថៃ | 49% ក្នុងអគារ | 30 ឆ្នាំ | តឹងរ៉ឹង |
| វៀតណាម | 30% ក្នុងអគារ | 50 ឆ្នាំ (ផ្ទះ) | បើកច្រើនជាងតិចៗ |
| ម៉ាឡេស៊ី (MM2H) | ទិញបាន | ទិញបាន | ចំណាយតិចបំផុត 1 លានរីងហ្គីត (~220,000 ដុល្លារ) |
ច្បាស់ណាស់ ប្រទេសថៃ តឹងរ៉ឹងជាងទាំង វៀតណាម និង ម៉ាឡេស៊ី ក្នុងបញ្ហានេះ។
ការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់នាពេលអនាគត: ហេតុអ្វីបានប្រើស្លូប 99 ឆ្នាំ?
គណៈរដ្ឋមន្ត្រីថៃបច្ចុប្បន្ន (រដ្ឋាភិបាល Paetongtarn Shinawatra) កំពុងពិចារណាគំរោង បង្កើន quota ខុនដូពីបរទេស ពី 49% ទៅ 75% ក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស ប៉ុន្តែ មិនទាន់មានគំរោងច្បាប់ជាផ្លូវការ ជូនរដ្ឋសភានៅដើមឆ្នាំ 2026 ឡើយ។ ជំរើស leasehold 99 ឆ្នាំ ត្រូវបានលើកជាបញ្ហានៅឆ្នាំ 2024 ប៉ុន្តែ ត្រូវបានបញ្ឈប់ដោយក្រុម Nationalist នៅថ្នាក់គណៈកម្មការ ហើយការធ្វើកំណែទម្រង់ច្បាប់ដីនៅថៃ ស្ថិតក្នុងស្ថានភាពពិបាកយ៉ាងណាក็ ត្រូវបានគេដឹងយ៉ាងច្បាស់ ។
យុទ្ធសាស្ត្រត្រឹមត្រូវវិនិយោគក្នុងថៃ
សម្រាប់ជនជាតិខ្មែរ ឬជនបរទេសដែលចាប់អារម្មណ៍ក្នុងឆ្នាំ 2026 ផ្លូវវិនិយោគដែលមានហានិភ័យទាបបំផុត គឺ:
- ជ្រើសរើសខុនដូហ្វ្រីហ្សូល ក្នុងគម្រោងដែល quota 49% មិនទាន់ពេញ - ត្រូវតែបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ
- ធ្វើ due diligence ជាមួយ មេធាវីឯករាជ្យ ដែលមិនមែនជាអ្នកណែនាំដោយ Developer
- ប្រើ FETF ឱ្យត្រឹមត្រូវ ដើម្បីការទទួលស្គាល់ title deed
- ប្រសិនបើចិត្តទៅ វីឡា ជ្រើស leasehold 30 ឆ្នាំ ចុះបញ្ជីផ្លូវការ ហើយស្វែងយល់ហានិភ័យបន្ថែម ឱ្យច្បាស់
- ជៀសវាង nominee structure ទាំងស្រុង ព្រោះហានិភ័យច្បាប់ ហើយអាចបាត់ទ្រព្យ
ចំពោះផ្ទួននៃប្រាក់ចំណូល: វីឡាក្នុងភូមិន្ទអាចផ្តល់ 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ ចំណែកខុនដូជាទូទៅ 4-6%។ ទោះជាយ៉ាងណា leasehold វីឡា ថយចុះតម្លៃ នៅពេល lease ខ្លីចុះ ខណៈខុនដូហ្វ្រីហ្សូលរក្សាតម្លៃ។
បើអ្នកត្រូវការជំនួយ ក្រុមហ៊ុន អចលនទ្រព្យថៃ អាចណែនាំអ្នកក្នុងការស្វែងរកខុនដូ ឬវីឡាដែលត្រឹមត្រូវ ស្របច្បាប់ ក្នុងភូមិន្ទ ដោយផ្អែកលើទំហំថវិកា និងគោលដៅបស់អ្នក។
ប្រភព: Bangkok Post