បាងកកបិទចន្លោះពន្ធ 'ចម្ការចេក': អ្នកវិនិយោគដីត្រូវដឹងអ្វីខ្លះ

ប្រសិនបើអ្នកធ្លាប់ឮថា ដីតម្លៃថ្លៃៗនៅចំកណ្តាលបាងកកអាចចុះបញ្ជីជា 'ដីកសិកម្ម' ដើម្បីបង់ពន្ធតិចជាងគេ នោះវាមិនមែនជារឿងបំផ្លើសទេ។ ជាច្រើនទសវត្សរ៍មកហើយ ម្ចាស់ដីមួយចំនួននៅចំកណ្តាលបាងកកគ្រាន់តែដាំដើមចេកពីរបីជួរ ឬដើមស្លឹកគ្រៃ ដើមដូង ហើយចុះបញ្ជីដីជា 'កសិកម្ម' ដើម្បីបង់ពន្ធតិចជាងអត្រាធម្មតារហូតដល់ ៥-១០ ដង។ ឥឡូវនេះ អាជ្ញាធរទីក្រុងបាងកក (BMA) បានចាប់ផ្តើមធ្វើសកម្មភាពដើម្បីបិទចន្លោះនេះ ហើយផលប៉ះពាល់នឹងឈានដល់អ្នកគ្រប់គ្នាដែលមានដី ឬកំពុងគិតវិនិយោគដីនៅរដ្ឋធានីថៃ។

សម្រាប់ខ្មែរដែលកំពុងសិក្សាទីផ្សារភូមិខេត្ត Phuket ឬបាងកកតាមរយៈ អចលនទ្រព្យថៃ ព័ត៌មាននេះជាសញ្ញាសំខាន់មួយថា ទីផ្សារដីថៃកំពុងផ្លាស់ប្តូរឆ្ពោះទៅរកភាពស្មោះត្រង់ និងតម្លាភាពខ្ពស់ជាងមុន។

ចម្លើយសង្ខេបរហ័ស

• អ្វីកំពុងផ្លាស់ប្តូរ: បាងកកកំពុងលើកឡើងឲ្យដំឡើងអត្រាពន្ធលើដីដែលចុះបញ្ជីជា 'កសិកម្ម' ប៉ុន្តែស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ស្នូលទីក្រុង
• អត្រាបច្ចុប្បន្ន: ដីកសិកម្មបង់ 0.01-0.1% នៃតម្លៃវាយតម្លៃ ខណៈដីពាណិជ្ជកម្មបង់ 0.3-0.7% (ទិន្នន័យក្រសួងចំណូល Revenue Department)
• អត្រាថ្មីដែលស្នើឡើង: អត្រាមូលដ្ឋានកសិកម្មនឹងកើនពី 0.01% (រហូតដល់ 0.10%) ទៅ 0.03-0.12% ដែលមានន័យថាបន្ទុកពន្ធចាប់ផ្តើមកើនប្រហែលបីដង ពី ១០០ បាត ទៅ ៣០០ បាត ក្នុងតម្លៃដីមួយលានបាត (Nation Thailand)
• ចំណេញពីចន្លោះនេះ លើដីមួយកន្លែងតម្លៃ ១០០ លានបាត ធ្លាប់សន្សំបានដល់ 500,000-700,000 បាតក្នុងមួយឆ្នាំ
• អ្នកទទួលផលប៉ះពាល់: ម្ចាស់ដីទំនេរ និងដីក្លែងជា 'កសិកម្ម' នៅតំបន់ Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit, និង Ratchadamri
• កាលវិភាគ: សំណើនេះកំពុងត្រូវបានពិនិត្យឡើងវិញ ដោយការអនុវត្តពេញលេញរំពឹងថានឹងចាប់ផ្តើមពី ឆ្នាំសារពើពន្ធ 2027

ហេតុអ្វីចន្លោះនេះកើតឡើង និងកំពុងបិទ

ច្បាប់ Land and Building Tax Act B.E. 2562 ចូលជាធរមានក្នុងឆ្នាំ 2020 បានបង្កើតប្រភេទអត្រាពន្ធចំនួនបួន៖ លំនៅដ្ឋាន កសិកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងដីទំនេរ។ ក្នុងចំណោមនេះ ប្រភេទ កសិកម្ម មានអត្រាទាបជាងគេ ចាប់ផ្តើមត្រឹម 0.01% សម្រាប់ដីតម្លៃរហូតដល់ ៧៥ លានបាត ខណៈអត្រាពាណិជ្ជកម្មចាប់ផ្តើមពី 0.3% ហើយកើនឡើងជាបណ្តើរៗតាមតម្លៃ។

ជាការប៉ាន់ស្មានពីទីផ្សារ មានដីរាប់រយកន្លែងទំហំពី ១ ទៅ ២០ រ៉ៃ (rai) នៅតំបន់ល្អបំផុតរបស់បាងកក ដែលចុះបញ្ជីជា 'កសិកម្ម' ជាផ្លូវការ។ តម្លៃវាយតម្លៃដីនៅ Sukhumvit ចន្លោះ ស៊យ (soi) ១ ដល់ ៦៣ ឥឡូវឡើងដល់ 800,000-1,500,000 បាតក្នុងមួយតារ៉ាងវ៉ា (Treasury Department ការវាយតម្លៃឡើងវិញឆ្នាំ 2024-2027)។ ជាមួយគ្នានេះ BMA ក៏កំពុងតឹងរឹងការត្រួតពិនិត្យ ដោយតម្រូវឲ្យដីដែលចុះបញ្ជីជាកសិកម្មត្រូវប្រើប្រាស់ដើម្បីធ្វើកសិកម្មពាណិជ្ជកម្មពិតប្រាកដ មិនមែនគ្រាន់តែជាការដាំដុះបន្តិចបន្តួចដើម្បីបំបាំងភ្នែកនោះទេ (Bangkok Post)។

សម្ពាធពន្ធលើដីទំនេរដែលកើនឡើងរួចហើយ បានធ្វើឲ្យផ្គត់ផ្គង់ដីត្រៀមអភិវឌ្ឍន៍កើនឡើង 12-15% ក្នុងឆ្នាំ 2024-2025 យោងតាមទិន្នន័យ AREA (Agency for Real Estate Affairs)។ ចំណែក BMA ខ្លួនឯងជាអ្នកប្រមូលពន្ធដីដោយផ្ទាល់ ហើយមានផលប្រយោជន៍ច្បាស់លាស់ក្នុងការបង្កើនចំណូល៖ គោលដៅប្រមូលពន្ធឆ្នាំ 2025 របស់ BMA គឺ 37 ពាន់លានបាត។

សូមចាំថា ជនបរទេស មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឲ្យកាន់កាប់ដីដោយផ្ទាល់ នៅប្រទេសថៃ (Land Code, Section 86)។ ដូច្នេះ ការផ្លាស់ប្តូរនេះប៉ះពាល់ជាចម្បងចំពោះអ្នកកាន់កាប់ដីតាមរយៈក្រុមហ៊ុនថៃ ឬកិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង។

តើ 'ល្បិចចម្ការចេក' ជាអ្វី?

ម្ចាស់ដីតម្លៃថ្លៃនៅចំកណ្តាលទីក្រុងគ្រាន់តែដាំដុះរុក្ខជាតិបន្តិចបន្តួច ដូចជាដើមចេក ដើមស្លឹកគ្រៃ ឬដើមដូង ហើយចុះបញ្ជីដីជា 'កសិកម្ម' ដើម្បីបង់ពន្ធក្នុងអត្រា 0.01-0.1% ជំនួសឲ្យអត្រាពាណិជ្ជកម្មធម្មតា 0.3-0.7%។ លើដីតម្លៃ ២០០ លានបាត ភាពខុសគ្នានេះលើសពីមួយលានបាតក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលជាចំនួនធំណាស់សម្រាប់ម្ចាស់ដីធំៗ។

តើផលប៉ះពាល់ចំពោះតំបន់ណានៅបាងកកខ្លាំងជាងគេ?

ដីតម្លៃខ្ពស់បំផុតប្រមូលផ្តុំតាមបណ្តោយបណ្តាញ BTS និង MRT ជាពិសេសនៅ Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (ស៊យ ១-៦៣) Ratchadamri និង Chidlom។ តំបន់ទាំងនេះជាកន្លែងដែលចន្លោះរវាងអត្រាកសិកម្ម និងពាណិជ្ជកម្មបានបង្កើតអត្ថប្រយោជន៍ធំបំផុតសម្រាប់អ្នកដែលចង់ 'បង្ខិតបង្ខំចែកចាយពន្ធ'។

តើនេះនឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីនិងទីផ្សារកុងដូ?

ផលប៉ះពាល់ទំនងជាមានពីរផ្នែក។ ក្នុងរយៈពេលខ្លី ម្ចាស់ដីមួយចំនួននឹងចាប់ផ្តើមដាក់លក់ដីរបស់ខ្លួន ដែលអាចធ្វើឲ្យតម្លៃថយចុះបន្តិច ឬកំណើនតម្លៃថយចុះជាបណ្តោះអាសន្ន។ ក្នុងរយៈពេលមធ្យម ការអភិវឌ្ឍន៍កាន់តែច្រើននឹងបង្កើនផ្គត់ផ្គង់កុងដូ និងកន្លែងពាណិជ្ជកម្ម ដែលនឹងជួយធ្វើឲ្យទីផ្សារមានស្ថេរភាពជាងមុន។

ចំពោះការវិនិយោគកុងដូ គ្មានទំនាក់ទំនងផ្ទាល់ជាមួយការផ្លាស់ប្តូរនេះទេ ព្រោះពន្ធកុងដូគណនាដោយឡែកក្រោមអត្រា 'លំនៅដ្ឋាន'។ ប៉ុន្តែផ្គត់ផ្គង់ដីសម្រាប់អភិវឌ្ឍន៍ដែលកើនឡើងអាចនាំមកនូវគម្រោងថ្មីៗច្រើនជាងមុននៅចំកណ្តាលបាងកក ដែលផ្តល់ជម្រើសកាន់តែច្រើន និងតម្លៃប្រកួតប្រជែងជាងសម្រាប់អ្នកទិញ។

សម្រាប់ភតិកៈការិយាល័យ និងហាងលក់រាយ ក៏អាចរងផលប៉ះពាល់ដោយប្រយោលដែរ។ ប្រសិនបើម្ចាស់អគារពាណិជ្ជកម្មលែងអាចកាត់បន្ថយមូលដ្ឋានពន្ធដោយចុះបញ្ជីដីជាប់ជា 'កសិកម្ម' ថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការនឹងកើនឡើង ហើយផ្នែកមួយនៃបន្ទុកនេះទំនងជានឹងបញ្ជូនទៅភតិកៈ ជាពិសេសនៅកន្លែងការិយាល័យថ្នាក់ B និង C។

តើមានហានិភ័យលក់ដីមហិមាដែរឬទេ?

ការលក់ដីមហិមាមិនទំនងកើតឡើងទេ។ ម្ចាស់ដីធំៗ ដូចជា Crown Property Bureau និងគ្រួសារ Sirivadhanabhakdi ព្រមទាំង Chirathivat ដំណើរការយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែង ហើយពួកគេនឹងមិនលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដោយសារតែពន្ធកើនឡើងប៉ុន្មានសែនបាតនោះទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ ម្ចាស់ដីខ្នាតតូច និងមធ្យមដែលកាន់ដីដើម្បីស្មានតម្លៃភ្លាមៗ អាចនឹងចាប់ផ្តើមចាកចេញពីទីផ្សារនេះ។

គន្លឹះសម្រាប់អ្នកទិញដីនិងវិនិយោគនៅបាងកក

មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញដីណាមួយនៅបាងកក គួរស្នើសុំ ឯកសារកម្មសិទ្ធិ Chanote ពីអ្នកលក់ រួមជាមួយវិក្កយបត្រពន្ធដីថ្មីៗបំផុត។ វិក្កយបត្រនេះនឹងបញ្ជាក់ច្បាស់ថាដីនោះជាប្រភេទណា៖ ទំនេរ កសិកម្ម លំនៅដ្ឋាន ឬពាណិជ្ជកម្ម។ ក៏គួរពិនិត្យផែនការតំបន់ (zoning) នៅមន្ទីរផែនការទីក្រុងរបស់ BMA ផងដែរ ដើម្បីធានាថាព័ត៌មានស្របគ្នា។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន

ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយពន្ធរបស់បាងកកលើកនេះ មិនមែនជាការភ្ញាក់ផ្អើលធំដុំនោះទេ វាគ្រាន់តែជាការធ្វើឲ្យវិធានស្របតាមរបៀបប្រើប្រាស់ដីជាក់ស្តែងប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលជ្រើសរើសទ្រព្យសម្បត្តិដោយផ្អែកលើផលចំណេញពិតប្រាកដ មិនមែនលើល្បិចកលពន្ធ នេះជាសញ្ញាល្អ៖ ទីផ្សារកំពុងកាន់តែមានតម្លាភាព។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងស្វែងរកឱកាសវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅថៃ ក្រុមអ្នកជំនាញរបស់យើងនៅ អចលនទ្រព្យថៃ អាចជួយណែនាំអ្នកឲ្យរកឃើញទ្រព្យសម្បត្តិដែលសាកសមបំផុត។

ប្រភព៖ Nation Thailand