អាករលើតម្លៃបន្ថែម ៧% លើខុនដូថ្មីនៅថៃ៖ អ្នកណាត្រូវបង់ និងរបៀបកាត់បន្ថយការចំណាយ

ចម្លើយរហ័សសម្រាប់អ្នកទិញដី-ខុនដូ

ពេលខ្មែរយើងទិញខុនដូថ្មីពីក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ដែលចុះបញ្ជី VAT នៅប្រទេសថៃ យើងត្រូវបង់ អាករ VAT ៧% លើតម្លៃទំនិញទាំងមូល។ ចំពោះខុនដូតម្លៃ ៥,០០០,០០០ បាត នោះមានន័យថាការចំណាយបន្ថែមរហូតដល់ ៣៥០,០០០ បាត។ ការប្រៀបធៀបតម្លៃ 'inclusive' ឬ 'exclusive VAT' ក្នុងកិច្ចសន្យា គឺជាជំហានដ៏សំខាន់បំផុតមុនពេលចុះហត្ថលេខា។

---

ហេតុអ្វីបានជាអ្នកទិញខ្មែរត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ពន្ធ VAT?

ភ្នំពេញ និងខ្មែរជាច្រើននៅក្រៅប្រទេស កំពុងងាកមករកការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅភូខេត ព្រោះតម្លៃខុនដូក្នុងភូខេតឡើងថ្លៃ ១០-១៤% ក្នុងមួយឆ្នាំ (MORE Group, ខែមេសា ២០២៦)។ ប៉ុន្តែភាគច្រើនមិនបានគ្រោងផែនការពន្ធឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ដែលនាំឱ្យការចំណាយជាក់ស្តែងខ្ពស់ជាងការព្យាករ។

អ្វីដែលសំខាន់ណាស់ - VAT ត្រូវបានប្រមូលពីការទិញខុនដូថ្មី ពីក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ប៉ុណ្ណោះ។ ការទិញពីអ្នកលក់ឯកជន (ទីផ្សារបន្ទាប់) មិនមាន VAT ទេ - ប៉ុន្តែមានពន្ធដទៃទៀតជំនួស។

ព័ត៌មានសំខាន់ ២០២៦:

• អត្រា VAT: ៧% (អតិបរមាតាមច្បាប់គឺ ១០% ប៉ុន្តែបន្ថយស្ថាយរ ជារៀងរាល់ចន្លោះតាំងពីឆ្នាំ ១៩៩៧)
• រដ្ឋាភិបាលថៃបានបញ្ជាក់ថាមិនមានផែនការដំឡើងទៅ ១០% ទេក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ (ប្រភព: Phuket Times, ២០២៦)
• ជនបរទេស មិនទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃ Transfer Fee ០.០១% ដែលផ្តល់ជូនអ្នកទិញថៃសម្រាប់ខុនដូតម្លៃក្រោម ៧,០០០,០០០ បាត (រហូតដល់ ៣០ មិថុនា ២០២៦)
• អាជ្ញាធរថៃបានព្រមានជាផ្លូវការថា ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម '0% ពន្ធ' សម្រាប់ជនបរទេស គឺបោកប្រាស់ និងអាចខុសច្បាប់ (The Phuket News, ២០២៦)

---

ករណីនីមួយៗ៖ VAT ត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងដូចម្តេច?

ករណីទី ១ - ទិញខុនដូថ្មីពីក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍

ស្រមៃថាអ្នកទិញ off-plan apartment នៅភូខេតក្នុងតម្លៃ ៥,០០០,០០០ បាត:

• តម្លៃខុនដូ: ៥,០០០,០០០ បាត
• VAT ៧%: ៣៥០,០០០ បាត
• សរុប: ៥,៣៥០,០០០ បាត

ប៉ុន្តែចំណុចដ៏ប្រឈមមុខបំផុតគឺ ភាសាក្នុងកិច្ចសន្យា:

• 'Price inclusive of VAT' - ន័យថា ៣៥០,០០០ បាត ស្ថិតក្នុងតម្លៃ ៥ លានហើយ
• 'Price exclusive of VAT' - ន័យថាអ្នកត្រូវបន្ថែម ៣៥០,០០០ បាត ទៀត

ការមិនអានពិនិត្យចំណុចនេះ អាចធ្វើឱ្យអ្នកបង់ចំណាយបន្ថែមរហូតដល់ ជាច្រើនរយពាន់បាត ដោយគ្មានការរំពឹងទុក។

ចំពោះគម្រោង off-plan ក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ ផ្លូវបង់ប្រាក់ជាធម្មតា: ៣០% ពេលbook, ៣០% ពេលចាប់ផ្តើមសាងសង់, ៤០% ពេលទទួលផ្ទះ (ទិន្នន័យ MORE Group)។ VAT ត្រូវគណនា ក្នុងការបង់ប្រាក់រៀងរាល់ដំណាក់ មិនមែនតែចុងក្រោយទេ ហើយក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ត្រូវតែចេញ Tax Invoice ជូនអ្នកក្នុងគ្រប់ការទូទាត់។

ករណីទី ២ - ទិញពីអ្នកលក់ឯកជន (ទីផ្សារ Resale)

គ្មាន VAT ទេ ប៉ុន្តែមានពន្ធដទៃ:

• Transfer Fee: ២% នៃតម្លៃវាយតម្លៃរបស់ Land Department
• Specific Business Tax (SBT): ៣.៣% ប្រសិនបើអ្នកលក់保有ទ្រព្យតិចជាង ៥ ឆ្នាំ
• Stamp Duty: ០.៥% ប្រសិនបើអ្នកលក់保有ហួស ៥ ឆ្នាំ (SBT និង Stamp Duty មិនអាចដាក់ស្ទួនទេ)
• Withholding Tax: គណនាតាមបណ្ណានុក្រម progressive income tax ផ្ទាល់ខ្លួន

ការចំណាយ Transfer Fee ជាធម្មតាចរចារបែងចែក រវាងអ្នកទិញ-អ្នកលក់ ឬអ្នកណាម្នាក់ទទួលស្គាល់ទាំងស្រុង អាស្រ័យទៅតាមស្ថានភាពទីផ្សារ។

ករណីទី ៣ - ទិញតាមមធ្យោបាយក្រុមហ៊ុនថៃ

បើទ្រព្យដាក់ឈ្មោះក្រុមហ៊ុនថៃ VAT ៧% នៅតែអនុវត្ត ពេលទិញ។ ប៉ុន្តែ ក្រុមហ៊ុនដែលចុះបញ្ជី VAT ខ្លួនវា អាច offset VAT ចូលប្រឆាំងនឹង VAT ចេញ - លុះត្រាតែទ្រព្យត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងអាជីវកម្មជាប់ VAT ដូចជា ការជួលតាមក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដែលមានចំណូលប្រចាំឆ្នាំលើស ១,៨០០,០០០ បាត។

យុទ្ធសាស្ត្រ VAT optimization ស្របច្បាប់នេះ ទោះជាយ៉ាងណា ក៏ភ្ជាប់មកជាមួយការចំណាយ: គណនេយ្យ, 감查, ការបញ្ជូន CIT និងការតម្រូវការអនុលោម ដែលអ្នកត្រូវវាស់ថ្លឹងឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

---

កំហុសសំខាន់ៗ ដែលអ្នកទិញខ្មែរគួរចៀសវាង

១. ជឿការផ្សាយ '0% ពន្ធ' អ្នកជំនួញខ្លះបានផ្សាយថាជនបរទេសអាចទិញដោយមិនបង់ពន្ធ - នេះមិនពិតទេ។ អាជ្ញាធរថៃបានព្រមានជាផ្លូវការ (The Phuket News, ២០២៦) ថា ទ្រព្យទូទាំងប្រទេសថៃត្រូវបង់ VAT ពេលទិញ, Land and Building Tax ប្រចាំឆ្នាំ, និងពន្ធប្រាក់ចំណូលលើការជួល - ដោយមិនប្រកាន់ជនជាតិ។

២. ភ័ន្តច្រឡំ VAT ជាមួយ Transfer Fee ទាំងពីរ ខុសគ្នាទាំងស្រុង: VAT (៧%) បង់ឱ្យក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ហើយ Transfer Fee (២%) បង់ឱ្យ Land Department ពេលចុះបញ្ជីប័ណ្ណ - ហើយពេលទិញថ្មី ការចំណាយទាំងពីរស្ថិតលើគ្នា។

៣. មិនស្គាល់ Land and Building Tax ២០២៦ ឆ្នាំ ២០២៦ ជាឆ្នាំដំបូងដែល Land and Building Tax ត្រូវប្រមូលក្នុងអត្រាពេញ ក្រោយការបញ្ចុះតម្លៃ COVID ចាប់ពី ២០២០-២០២៤។ ប្លង់ដែលមានតម្លៃលើស ១០,០០០,០០០ បាត ត្រូវបង់ Annual LBT ច្រើនជាងមុន។ សេចក្តីជូនដំណឹងការទូទាត់ LBT ខែ ២០២៦ ចេញខែឧសភា ថ្ងៃផុតកំណត់ចុងខែកក្កដា។

៤. ភ្លេចចុះបញ្ជីពន្ធចំណូលការជួល ជនបរទេសដែលមានចំណូលការជួលនៅថៃ ត្រូវតែទទួលបាន Thai Tax ID លេខ ហើយដាក់សំណុំបែបបទ ៣១ មីនា នៃឆ្នាំបន្ទាប់។ អត្រា progressive ពី ០% ទៅ ៣៥% - ប៉ុន្តែការដកចំណាយ ៣០% ពីចំណូលសរុបការជួលផ្ទះ ត្រូវបានអនុញ្ញាត។

---

តារាងប្រៀបធៀប: ការចំណាយក្នុងតម្លៃ % នៃការទិញ

---

ការទិញ Resale ប្រៀបធៀបជាមួយខុនដូថ្មី - តើមួយណាប្រើសន្សំ?

ការទិញ resale ជាទូទៅមានបន្ទុកពន្ធប្រតិបត្តិការទាបជាង - ប្រហែល ៣-៨% ធៀបនឹង ~៩% ចំពោះខុនដូថ្មី។ ប៉ុន្តែ ខុនដូថ្មី off-plan ភូខេត ក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ ឡើងថ្លៃ ១០-១៤% ក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយ off-plan schedule ជួយអ្នកបែងចែកការបង់ប្រាក់ជាដំណាក់ - ដូចនេះការគណនា ROI ពិតប្រាកដ ត្រូវបូករួមទាំងការចំណាយទិញ ទាំងកំណើនទុនទើបបានន័យ។

ដើម្បីចៀសវាងកំហុស វាជំរុញឱ្យប្រើប្រាស់ អចលនទ្រព្យថៃ ឬភ្នាក់ងារច្បាប់ Thai property ដែលត្រឹមត្រូវ ដើម្បីត្រួតពិនិត្យភាសាកិច្ចសន្យា VAT ឱ្យបានច្បាស់មុនការចុះហត្ថលេខា។

---

ប្រភព: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers