បើអ្នកកំពុងតាមដានទីផ្សារអចលនទ្រព្យថៃ ព័ត៌មាននេះប្រហែលជាធ្វើឲ្យអ្នកចាប់អារម្មណ៍៖ ចាប់តាំងពីច្រើនឆ្នាំមកនេះ នេះជាលើកដំបូងដែលថ្លៃដីធ្លីនៅថៃធ្លាក់ចុះលឿនជាងតម្លៃខុនដូដែលកសាងនៅលើដីនោះទៅទៀត។ ជនជាតិខ្មែរជាច្រើននាក់ដែលកំពុងសម្លឹងរកឱកាសវិនិយោគនៅភូកេត ច្បាស់ជាចង់ដឹងថា នេះជាឱកាសពិត ឬគ្រាន់តែជាសញ្ញាព្រមានមួយ។
សង្ខេបខ្លីៗ៖ ទីផ្សារខុនដូថៃកំពុងធ្លាក់ចុះ ដេវេឡុបឺរធំៗឈប់ទិញដីថ្មី ធ្វើឲ្យម្ចាស់ដីជាច្រើនត្រូវបង្ខំចិត្តបញ្ចុះថ្លៃ។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគឯកជនដែលមានចំណេះដឹងច្បាស់លាស់អំពីច្បាប់ដីធ្លីថៃ នេះជាបង្អួចឱកាសមួយ ប៉ុន្តែមិនមែនគ្រប់ដីទាំងអស់សក្តិសមនឹងការវិនិយោគនោះទេ។
យោងតាមកាសែត Bangkok Post តម្រូវការខុនដូដែលចុះខ្សោយកំពុងបង្កើតសម្ពាធផ្ទាល់លើតម្លៃដីទូទាំងប្រទេស។ ការសាងសង់យ៉ាងខ្លាំងក្លាក្នុងរយៈពេលច្រើនឆ្នាំបានទុកឲ្យដេវេឡុបឺរជាច្រើននៅសល់គ្រឿងលក់មិនរួច ដែលធ្វើឲ្យពួកគេលែងមានតម្រូវការទិញដីថ្មីទៀត។ លទ្ធផលគឺដូចខ្សែសង្វាក់មួយ៖ អ្នកទិញដីមានតិចទៅៗ តម្លៃដីក៏ចុះទាបតាម។
ហេតុអ្វីតម្លៃដីធ្លីថៃធ្លាក់ចុះនៅឆ្នាំ២០២៦?
យន្តការនេះសាមញ្ញណាស់៖ ពេលដេវេឡុបឺរលក់ខុនដូមិនកើត ពួកគេឈប់ទិញដីថ្មីភ្លាម។ ដីដែលគ្មានអ្នកទិញនឹងបាត់បង់សភាពរាវ (liquidity) ហើយម្ចាស់ដីដែលត្រូវការលុយបន្ទាន់ ត្រូវបង្ខំចិត្តបញ្ចុះថ្លៃដីរបស់ខ្លួន។
ក្នុងត្រីមាសទីមួយឆ្នាំ២០២៦ ចំនួនគម្រោងខុនដូថ្មីនៅបាងកកបានធ្លាក់ចុះប្រហែល 30-35% បើប្រៀបធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ២០២៤។ ដេវេឡុបឺរធំៗរបស់ថៃ រួមទាំង Sansiri, Ananda និង Origin Property បានប្រកាសជាសាធារណៈតាំងពីឆ្នាំ២០២៥ រួចមកហើយថា ពួកគេនឹងបន្ថយផែនការទិញដីរបស់ខ្លួន។
ទីតាំងណាខ្លះកំពុងធ្លាក់ថ្លៃខ្លាំងបំផុត?
ភូមិសាស្ត្រគឺជាកត្តាសំខាន់បំផុតក្នុងករណីនេះ។ តំបន់ក្រុងបាងកកកណ្តាល ដូចជា Silom, Sathorn និង Sukhumvit រហូតដល់ស្ថានីយ៍ Asok គឺជា 'ពិភពផ្សេង' ទាំងស្រុង ព្រោះដីនៅទីនោះកម្រមាន ហើយគម្រោងថ្មីៗលក់អស់មុនសាងសង់ចប់ផង។ ការធ្លាក់ថ្លៃពិតប្រាកដកំពុងកើតឡើងនៅតំបន់ជាយក្រុងវិញ ដូចជា Bang Na, Min Buri, Rangsit រួមទាំងតំបន់ទេសចរណ៍ដែលកំពុងជួបបញ្ហាគ្រឿងលក់លើស។
ទិន្នន័យជាក់ស្តែងបញ្ជាក់ថា៖
- តម្លៃដីជាមធ្យមនៅជាយក្រុងបាងកក (តំបន់ដែលនៅតាមបណ្តោយខ្សែ BTS និង MRT ចេញឆ្ងាយពីកណ្តាលក្រុង) បានធ្លាក់ចុះប្រហែល 10-18% ពីកម្រិតខ្ពស់បំផុតកាលពីឆ្នាំ2023
- ក្រុងផាតាយ៉ា (Pattaya) នៅតែជាទីផ្សារដែលមានគ្រឿងលក់លើសបំផុតមួយ៖ ទិន្នន័យរបស់ CBRE Thailand បង្ហាញថា ចំណែកខុនដូមិនទាន់លក់ នៅតំបន់ខ្លះលើសពី 50% សូម្បីតែមុនពេលមានវិបត្តិលើកនេះ
- ដីសម្រាប់សាងសង់វីឡានៅភូកេត ធ្លាក់ថ្លៃយឺតជាង ព្រោះតម្រូវការវីឡាពីអ្នកទិញបរទេសនៅតែរឹងមាំ
របាយការណ៍របស់ REIC ដែលត្រូវបានលើកឡើងដោយប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយឧស្សាហកម្ម បង្ហាញថា ចំនួនប្លង់ដីនិងអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ថ្មីបានធ្លាក់ចុះខ្លាំងក្នុងត្រីមាសទី១ គឺមានតែ 5,783 ប្លង់ បានទទួលអាជ្ញាប័ណ្ណ ថយចុះ 45.7% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន ខណៈឥណទានផ្ទះកើនឡើង 11.1% ដោយភាគច្រើនផ្តោតលើផ្នែកតម្លៃក្រោម 3 លានបាត។
តើអ្នកវិនិយោគគួរធ្វើអ្វី ក្នុងស្ថានភាពនេះ?
ចំណុចសំខាន់មួយដែលគួរតាមដានគឺឥរិយាបថរបស់ក្រុមហ៊ុនវិនិយោគធំៗ។ តាមរបាយការណ៍របស់ Knight Frank Thailand មូលនិធិធំៗពីសិង្ហបុរី និងហុងកុង បានបង្កើនការទិញដីនៅបាងកកក្នុងកន្លះឆ្នាំក្រោយនៃឆ្នាំ2025។ នៅពេលដែល 'លុយឆ្លាតវៃ' ចាប់ផ្តើមចូលក្នុងទីផ្សារកំពុងធ្លាក់ចុះបែបនេះ ជាធម្មតាវាជាសញ្ញាបង្ហាញថាចំណុចទាបបំផុតអាចនឹងជិតមកដល់ហើយ។
គំរូនេះក៏កើតឡើងនៅកន្លែងផ្សេងដែរ៖ ថ្វីត្បិតល្បឿននៃការសាងសង់ថយចុះជាទូទៅ ភូកេតនៅតែទាក់ទាញការជួល និងការទិញពីអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិជាបន្តបន្ទាប់ ខណៈទីផ្សារថៃទាំងមូលកំពុងផ្ទុកគ្រឿងលក់មិនទាន់ចេញប្រហែល 600,000 ឯកតា ដែលកំពុងសង្កត់សម្ពាធលើតម្លៃទូទាំងប្រទេស។
ទោះជាយ៉ាងណា អ្នកវិនិយោគឯកជនត្រូវយល់ច្បាស់ពីដែនកំណត់ផ្នែកច្បាប់ជាមុនសិន។ ការទិញដីជាជនបរទេសនៅថៃ គឺមានភាពស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់ណាស់។ ការកាន់កម្មសិទ្ធិដីដោយផ្ទាល់ (freehold) មិនអាចធ្វើទៅបានទេសម្រាប់ជនបរទេស។ វិធីសាមញ្ញបំផុតគឺការជួលរយៈពេលវែង ជាធម្មតា 30 ឆ្នាំ ជាមួយជម្រើសបន្តកិច្ចសន្យា (រហូតដល់ 30+30+30 ឆ្នាំ)។ ជម្រើសមួយទៀតគឺបង្កើតក្រុមហ៊ុនថៃ ដែលទាមទារឲ្យមានរចនាសម្ព័ន្ធច្បាប់ដ៏ប្រុងប្រយ័ត្ន និងមានហានិភ័យផ្នែកបទប្បញ្ញត្តិ ជាពិសេសនៅពេលអាជ្ញាធរកំពុងបង្កើនការត្រួតពិនិត្យលើប្រព័ន្ធតំណាង (nominee) ។
ដូច្នេះ តើអ្នកវិនិយោគគួរធ្វើអ្វី? ចំណុចសំខាន់គឺត្រូវតាមដានទីតាំងជាក់លាក់ជាជាងសង្កេតតួលេខទីផ្សារជាទូទៅ។ គម្លាតរវាងតម្លៃកណ្តាលក្រុងនិងតំបន់ជាយក្រុងនឹងបន្តរីកធំឡើងទៀត។ ផាតាយ៉ានិងជាយក្រុងបាងកកផ្តល់ការបញ្ចុះថ្លៃជ្រៅជាងគេ ប៉ុន្តែក៏មានហានិភ័យផ្នែកសភាពរាវខ្ពស់ជាងគេដែរ។ ដីវីឡានៅភូកេត ជាពិសេសឆ្នេរខាងលិច នៅតែរក្សាស្ថិរភាព ដោយសារតម្រូវការពីអ្នកទិញបរទេសនៅតែស្ថិតស្ថេរ និងផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត។
តារាងសង្ខេប៖ តំបន់ណាកំពុងធ្លាក់ថ្លៃ តំបន់ណារឹងមាំ
| តំបន់ | និន្នាការតម្លៃដី | មូលហេតុ |
|---|---|---|
| បាងកកកណ្តាល (Silom, Sathorn, Sukhumvit) | រឹងមាំ | ដីកម្រមាន គម្រោងលក់អស់លឿន |
| ជាយក្រុងបាងកក (Bang Na, Min Buri, Rangsit) | ធ្លាក់ចុះ 10-18% ពីកម្រិត2023 | គ្រឿងលក់លើស ដេវេឡុបឺរឈប់ទិញដី |
| ផាតាយ៉ា | ធ្លាក់ចុះខ្លាំង | ចំណែកខុនដូមិនទាន់លក់លើស 50% |
| ភូកេត (វីឡា ឆ្នេរខាងលិច ដូចជា Bang Tao, Laguna, Kamala) | រឹងមាំ/ធ្លាក់យឺត | តម្រូវការបរទេសនៅរឹងមាំ ផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត |
សំណួរដែលសួរញឹកញាប់
ហេតុអ្វីតម្លៃដីនៅថៃធ្លាក់ចុះក្នុងឆ្នាំ2026?
មូលហេតុចម្បងគឺទីផ្សារខុនដូខ្សោយ។ ដេវេឡុបឺរបានសាងសង់លើសតម្រូវការ ទុកឲ្យខ្លួនឯងនៅសល់គ្រឿងលក់ជាច្រើន ហើយឈប់ទិញដីថ្មី ដែលបណ្តាលឲ្យតម្រូវការដីធ្លាក់ចុះ និងតម្លៃដីធ្លាក់តាម។
ទីតាំងណានៅថៃដែលដីកំពុងធ្លាក់ថ្លៃលឿនបំផុត?
ការធ្លាក់ថ្លៃខ្លាំងបំផុតកើតឡើងនៅជាយក្រុងបាងកកតាមខ្សែឡានក្រុងឆ្ងាយ នៅផាតាយ៉ា និងខេត្តខ្លះនៅភូកេតដែលមានគម្រោងខុនដូលើសតម្រូវការ។
តើជនបរទេសអាចទិញដីនៅថៃបានទេ?
មិនអាចទិញផ្ទាល់ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិទេ។ ច្បាប់ថៃមិនអនុញ្ញាតឲ្យជនបរទេសកាន់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីដោយផ្ទាល់ ជម្រើសដែលមានគឺការជួលរយៈពេលវែង ឬការទិញតាមរយៈក្រុមហ៊ុនថៃដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធច្បាប់ត្រឹមត្រូវ។
ឥឡូវនេះជាពេលល្អសម្រាប់ការវិនិយោគទិញដីនៅថៃឬទេ?
ការធ្លាក់ថ្លៃលើកនេះកំពុងបង្កើតឱកាសទិញក្នុងតម្លៃទាបជាង ជាពិសេសនៅទីតាំងសក្តានុពលមួយចំនួននៅបាងកកនិងភូកេត។ ប៉ុន្តែគ្រប់ប្លង់ដីនៅតែត្រូវការការត្រួតពិនិត្យលម្អិត ដូចជាស្ថានភាពច្បាប់ ការចាត់ថ្នាក់ដី (zoning) និងផែនការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅជុំវិញ។
ការធ្លាក់ថ្លៃដីនេះនឹងបន្តរហូតដល់ពេលណា?
ការប៉ាន់ស្មានទីផ្សារបង្ហាញថា សម្ពាធចុះថ្លៃនេះនឹងបន្តយ៉ាងតិចដល់ចុងឆ្នាំ2026។ ការងើបឡើងវិញនឹងចាប់ផ្តើម នៅពេលដេវេឡុបឺរអាចលក់គ្រឿងខុនដូដែលនៅសល់អស់ ហើយចាប់ផ្តើមទិញដីថ្មីម្តងទៀត។
សម្រាប់អ្នកទិញជនជាតិខ្មែរដែលមានផែនការវិនិយោគរយៈពេលវែងនៅភូកេត ឬបាងកក ការស្វែងយល់ពីនិន្នាការទាំងនេះជាមួយអ្នកជំនាញក្នុងស្រុក អាចជួយកាត់បន្ថយហានិភ័យ និងស្វែងរកទីតាំងសមរម្យបំផុតតាមថវិការបស់អ្នក។ ក្រុមអចលនទ្រព្យថៃ ត្រៀមខ្លួនជាស្រេចដើម្បីជួយអ្នកវិភាគជម្រើសទាំងនេះ។
ប្រភព៖ Bangkok Post