បំណុលគ្រួសារថៃធ្លាក់ចុះឆ្នាំ២០២៦៖ ឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញខ្មែរ?

ចម្លើយសង្ខេបភ្លាមៗ

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងសួរថា តើបំណុលគ្រួសារថៃថយចុះមានន័យអ្វីចំពោះការទិញអចលនទ្រព្យ សូមចាំបានថា៖ សមាមាត្របំណុលគ្រួសារធៀបនឹង GDP របស់ថៃបានធ្លាក់ចុះពីកម្រិតកំពូល 90.8% ក្នុងឆ្នាំ២០២១ មកនៅក្រោម 86% នៅដើមឆ្នាំ២០២៦ ប៉ុន្តែមូលហេតុចម្បងគឺធនាគារបង្រួមលក្ខខណ្ឌផ្តល់ប្រាក់កម្ចី មិនមែនដោយសារជនជាតិថៃមានចំណូលច្រើនជាងមុនទេ។ លទ្ធផលគឺអ្នកទិញក្នុងស្រុកកំពុងលំបាកកម្ចីលុយ ខណៈអ្នកទិញបរទេសដែលមានសាច់ប្រាក់ ឬរៀបចំហិរញ្ញវត្ថុពីក្រៅប្រទេស អាចទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីភាពទន់ខ្សោយនេះបាន។

ហេតុអ្វីបានជាបំណុលថយចុះ តែមិនមែនជាដំណឹងល្អទាំងស្រុង

សម្រាប់ជនជាតិខ្មែរដែលធ្លាប់តាមដានទីផ្សារអចលនទ្រព្យថៃ លេខនេះអាចមើលទៅដូចជាសញ្ញាវិជ្ជមាន។ ប៉ុន្តែការពិតវាស្មុគស្មាញជាងនេះ។ ធនាគារកណ្តាលថៃ (Bank of Thailand) បានកត់ត្រាឃើញសមាមាត្របំណុលគ្រួសារធៀបនឹង GDP ធ្លាក់ចុះជាប់គ្នារយៈពេលបីត្រីមាសជាប់ៗគ្នា។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នា បរិមាណប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះថ្មីបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារធនាគារពាណិជ្ជកម្មបង្កើនលក្ខខណ្ឌវាយតម្លៃឥណទាន និងទាមទារប្រាក់កក់ខ្ពស់ជាងមុន។

នេះមានន័យថា អ្នកទិញក្នុងស្រុកកាន់តែច្រើនមិនអាចទទួលបានហិរញ្ញប្បទាន ហើយតម្រូវការនៅទីផ្សារបឋមកំពុងបាត់បង់ជាបណ្តើរៗ។ យោងតាមកាសែត The Business Times ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានថៃកំពុងចូលទៅឆ្នាំទី៤ជាប់គ្នានៃការធ្លាក់ចុះ ដោយសារសម្ពាធបំណុល និងឥណទានតឹងរឹងបន្តធ្វើឲ្យតម្រូវការក្នុងស្រុកត្រជាក់ថយ។

តួលេខសំខាន់ដែលអ្នកទិញគួរដឹង

• Bank of Thailand បានកត់ត្រាឃើញសមាមាត្របំណុលធ្លាក់ចុះជាប់ៗគ្នាបីត្រីមាស (យោងតាមរបាយការណ៍គោលនយោបាយរូបិយវត្ថុរបស់ធនាគារកណ្តាល)
• អត្រាបដិសេធពាក្យស្នើសុំកម្ចីទិញផ្ទះ ត្រូវបានប៉ាន់ស្មានថាកើនឡើង 15-20% បើប្រៀបធៀបនឹងឆ្នាំ២០២៤
• ដែនកំណត់ Loan-to-Value (LTV) សម្រាប់ផ្ទះទីពីរ និងទីបី នៅតែតឹងរឹង កំណត់នៅត្រឹម 70-80% នៃតម្លៃវាយតម្លៃ
• ស្តុកខុនដូមិនទាន់លក់នៅបាងកកលើសពី 65,000 គ្រឿង (យោងតាម Agency for Real Estate Affairs - AREA)
• តម្លៃខុនដូសាងសង់ថ្មីនៅបាងកកមានចន្លោះពី 120,000-180,000 បាត/ម៉ែត្រការ៉េ អាស្រ័យលើតំបន់ ខណៈគម្រោងគុណភាពខ្ពស់សម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិ តម្លៃលើសពី 100,000 បាត/ម៉ែត្រការ៉េ
• ជនបរទេសអាចកាន់កម្មសិទ្ធិខុនដូក្រោមកូតា 49% ក្នុងមួយអគារ ហើយកូតានេះកំពុងពេញលឿនជាងមុននៅគម្រោងពេញនិយម ដោយសារតម្រូវការកំពុងប្រែទិសទៅរកអ្នកទិញបរទេស
• ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍បានពន្យារពេលបង់រំលោះ ដោយអ្នកខ្លះផ្តល់លក្ខខណ្ឌគ្មានការប្រាក់រហូតដល់ 36 ខែ ដើម្បីជំរុញការលក់
• ភូកេតបានក្លាយជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលពឹងផ្អែកលើអ្នកទិញអន្តរជាតិខ្លាំងជាងគេនៅថៃ ដោយអ្នកទិញបរទេសកំពុងជួយកាត់បន្ថយផលប៉ះពាល់នៃការធ្លាក់ចុះថ្នាក់ជាតិ តាមរយៈតម្រូវការផ្ទះទីពីរ វិនិយោគជួល និងការតាំងទីលំនៅ

អត្រាការប្រាក់ និងភាពទន់ខ្សោយនៃឥណទាន

អត្រាការប្រាក់គោលនយោបាយរបស់ធនាគារកណ្តាលថៃឥឡូវនៅត្រឹម 2.25% ខណៈអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាមធ្យមសម្រាប់អ្នកខ្ចីជនជាតិថៃ ស្ថិតនៅចន្លោះ 5.5-7.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចន្លោះនេះធំណាស់ ហើយវាបង្ហាញច្បាស់ថា ទោះធនាគារកណ្តាលកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់គោលនយោបាយ ធនាគារពាណិជ្ជកម្មនៅតែអាចរក្សាលក្ខខណ្ឌតឹងរឹងចំពោះអ្នកខ្ចីធម្មតា។

សម្រាប់អ្នកទិញខ្មែរដែលចង់ដឹងថា តើគួររង់ចាំធនាគារកណ្តាលថៃបន្ថយអត្រាការប្រាក់បន្ថែមទៀតឬអត់នោះ ចម្លើយគឺមិនចាំបាច់រង់ចាំច្រើនពេកទេ។ ធនាគារកណ្តាលថៃមានឥរិយាបថប្រុងប្រយ័ត្ន ការបន្ថយអត្រាការប្រាក់បន្ថែមទៀតអាស្រ័យលើអតិផរណា និងអត្រាប្តូរប្រាក់បាត។ ទោះបើអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះទៀត ធនាគារមិនមានកាតព្វកិច្ចត្រូវសម្រួលលក្ខខណ្ឌឲ្យខ្ចីនោះទេ ដូច្នេះផលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ចំពោះលទ្ធភាពទទួលបានប្រាក់កម្ចី អាចនៅមានកម្រិតទាបដដែល។

តើជនបរទេសខ្ចីលុយពីធនាគារថៃបានទេ?

តាមទ្រឹស្តី បាទ/ចាស តាមការអនុវត្តជាក់ស្តែង ស្ទើរតែមិនអាចទេ។ មានធនាគារត្រឹមតែពីរបីកន្លែងប៉ុណ្ណោះ (ដូចជា UOB និង ICBC Thailand) ដែលពិចារណាពាក្យស្នើសុំពីជនអន់សិទ្ធិមិនមែនអ្នករស់នៅថេរ ហើយលក្ខខណ្ឌតម្រូវខ្ពស់ណាស់៖ ប្រាក់កក់ចាប់ពី 30-50% អត្រាការប្រាក់ 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ និងតម្រូវឲ្យបង្ហាញភស្តុតាងចំណូលនៅថៃ ឬនៅប្រទេសកំណើតរបស់ធនាគារនោះ។

នេះជាមូលហេតុសំខាន់ដែលអ្នកទិញខ្មែរភាគច្រើនចូលចិត្តទិញជាសាច់ប្រាក់ ឬរៀបចំហិរញ្ញវត្ថុពីកម្ពុជា មុននឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការទិញអចលនទ្រព្យនៅភូកេត ឬបាងកក។

តើតម្លៃខុនដូនឹងធ្លាក់ចុះខ្លាំងទេ?

មិនមានការធ្លាក់ចុះតម្លៃភ្លាមៗនោះទេ។ ជំនួសមកវិញ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ចូលចិត្តផ្តល់ការបញ្ចុះតម្លៃបែបលាក់កំបាំងជាជម្រើសសកម្មភាព៖ កញ្ចប់គ្រឿងសង្ហារិមឥតគិតថ្លៃ ការធានាផ្ទេរប្រាក់ចំណូលពីការជួល និងផែនការបង់រំលោះដែលពន្យារពេលបានយូរជាងមុន។ ការបញ្ចុះតម្លៃពិតប្រាកដពីតម្លៃបញ្ជីអាចឡើងដល់ 5-12% អាស្រ័យលើគម្រោង និងដំណាក់កាលសាងសង់។

នេះជាចំណុចដែលអ្នកទិញខ្មែរគួរតំរង់ចរចា មិនត្រឹមតែសួររកតម្លៃចុះក្រោមតម្លៃបញ្ជីតែម្នាក់ឯង ប៉ុន្តែសួររកអំណោយផលបន្ថែម ដូចជាការធានាជួល ឬការលើកលែងថ្លៃថែទាំ។

តើតំបន់ណានៅបាងកកទទួលរងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងបំផុត?

តំបន់ខាងក្រៅតាមបណ្តោយបន្ទាត់រថភ្លើងអគ្គិសនី BTS និង MRT ដែលក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍បានបើកគម្រោងច្រើនកំណត់គោលដៅអ្នកទិញថ្នាក់មធ្យមជនជាតិថៃ កំពុងទទួលរងសម្ពាធខ្លាំងបំផុត ជាពិសេសតំបន់ Bang Na, Bang Sue និង Rangsit។ ចំណែកឯតំបន់កណ្តាលដូចជា Sukhumvit, Silom និង Sathon នៅតែរឹងមាំជាងគេ ដោយសារតម្រូវការពីអ្នកទិញបរទេសនៅតែបន្តគាំទ្រ។

ភូកេតវិញមានលក្ខណៈខុសគ្នាទាំងស្រុង។ ប្រតិបត្តិការទិញឡាយពីអ្នកមិនមែនអ្នករស់នៅថេរនៅកោះនេះ ឈានដល់ 40-60% នៃការលក់ក្នុងផ្នែកខុនដូថ្នាក់ខ្ពស់ ដូច្នេះការបង្រួមឥណទានចំពោះអ្នកខ្ចីជនជាតិថៃ ប៉ះពាល់ភូកេតតិចជាង។ កត្តាចម្បងកំណត់តម្លៃនៅភូកេត គឺអត្រាប្តូរប្រាក់បាតធៀបនឹងដុល្លារ និងអឺរ៉ូ រួមជាមួយចរន្តទេសចរណ៍។

តើគួរប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះអ្វីខ្លះមុនចុះកិច្ចសន្យា?

ក្នុងស្ថានភាពដែលការលក់យឺតយ៉ាវ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ខ្សោយអាចពន្យារពេលសាងសង់ ឬកាត់បន្ថយគុណភាព។ អ្នកទិញខ្មែរគួរស្នើសុំរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុដែលបានធ្វើសវនកម្ម និងពិនិត្យសមាមាត្រឯកតាដែលបានលក់រួច។ ប្រសិនបើតិចជាង 50% នៃឯកតាត្រូវបានលក់នៅដើមដំណាក់កាលសាងសង់ គួរចាត់ទុកនោះជាសញ្ញាហានិភ័យខ្ពស់។

តើវិនិយោគទិញដើម្បីជួលនៅតែសក្តិសមឬទេ?

ផលចំណេញពីការជួលសុទ្ធសម្រាប់ខុនដូនៅបាងកកនៅចន្លោះ 4-6% ក្នុងមួយឆ្នាំ ខណៈផ្នែកអាផាតមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងនៅភូកេត ផ្តល់ផលចំណេញរហូតដល់ 5-8%។ ដោយសារក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ចង់ចរចាកាន់តែច្រើន និងមានការប្រកួតប្រជែងតិចជាងពីអ្នកទិញជនជាតិថៃ ពេលនេះជាពេលសមរម្យក្នុងការរៀបចំដំណើរទស្សនកិច្ចមើលអចលនទ្រព្យផ្ទាល់។

ទស្សនវិស័យសម្រាប់ពាក់កណ្តាលទី២ ឆ្នាំ២០២៦

ការប៉ាន់ស្មានទីផ្សារបង្ហាញថា គម្រោងថ្មីនៅបាងកកនឹងធ្លាក់ចុះ 10-15% នៅចុងឆ្នាំ។ នេះនឹងកម្រិតការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី និងជួយរក្សាតម្លៃឲ្យមានស្ថេរភាពក្នុងរយៈពេលមធ្យម។ សម្រាប់វិនិយោគិនដែលមានផែនការវិនិយោគរយៈពេល 3-5 ឆ្នាំ ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននេះផ្តល់ចំណុចចូលដែលមានហានិភ័យមធ្យម។

ក្រុមអ្នកជំនាញរបស់ អចលនទ្រព្យថៃ អាចជួយអ្នកវិភាគគម្រោងជាក់លាក់នៅភូកេត និងបាងកក ដើម្បីកំណត់ថាតើគម្រោងណាមានហានិភ័យទាប និងផ្តល់ផលចំណេញសមហេតុផលបំផុតសម្រាប់អ្នកនាពេលនេះ។

ប្រភព៖ The Business Times