ចម្លើយសំខាន់សម្រាប់អ្នកទិញជាជនជាតិខ្មែរ
ប្រសិនបើអ្នកកំពុងគិតទិញអចលនទ្រព្យនៅភូខេត អ្នកត្រូវដឹងការពិតមួយនេះជាមុន: ជនបរទេសមិនអាចខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារថៃដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យបានជាធម្មតា។ ប៉ុន្តែទីផ្សារបានបង្កើតដំណោះស្រាយ: អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឱ្យអ្នកទិញបង់រំលស់ 2-5 ឆ្នាំ ក្នុងអត្រា 0% ក្នុងដំណាក់កាលសាងសង់។ គម្រោងរំលស់ 30/70 ឬ 40/60 គឺជារចនាសម្ព័ន្ធទូទៅបំផុត ដោយរយៈពេលបង់ 12-36 ខែ និងការប្រាក់ 3-8% ក្នុងមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីទទួលបានសោ។
ហេតុអ្វីគម្រោងបង់រំលស់កំពុងរីកលូតនៅភូខេត?
ទំហំទីផ្សារអចលនទ្រព្យភូខេតគឺធំជាងមនុស្សភាគច្រើនគិត។ យោងតាម Colliers Thailand ចន្លោះឆ្នាំ 2021-2025 មានផ្ទះ/ខុនដូ 45,066 យូនីត ត្រូវបានដាក់លក់ ដោយតម្លៃសរុប 469.72 ពាន់លានបាត (ប្រហែល 13 ពាន់លានដុល្លារ)។ ត្រឹមឆ្នាំ 2025 តែម្ដង មាន គម្រោងថ្មីជាង 72 ដែលមាន 10,312 យូនីតជាង តម្លៃ 81.64 ពាន់លានបាត។
ក្រុមហ៊ុន Sansiri ប្រកាសអំពី គម្រោងភូខេតថ្មី 20 ដែលមានតម្លៃ 24 ពាន់លានបាត សម្រាប់ឆ្នាំ 2026-2028។ ឯ AssetWise (ម្ចាស់ម៉ាក 'The Title') មានការកក់ជាង 21.669 ពាន់លានបាត នៅភូខេត ដែលស្មើ 57% នៃផតហ្វូលីយ៉ូទាំងមូល របស់ក្រុមហ៊ុននៅខែមីនា 2026។ ការប្រកួតប្រជែងដើម្បីទាក់ទាញអ្នកទិញបរទេសសូម្បីតែខ្លាំងជាងពីមុន ហើយការបង់រំលស់ប្រភេទ 'Easy Buy' បានក្លាយជាឧបករណ៍លក់ចម្បង។
រូបភាពទូទៅ: ការបង់រំលស់ 4 ប្រភេទ
ប្រភេទ 1: គម្រោង 30/70 ក្នុងដំណាក់កាលសាងសង់
នេះគឺជារចនាសម្ព័ន្ធដែលឃើញញឹកញាប់ជាងគេ។ អ្នកទិញបង់ 30% នៃតម្លៃ ពេលហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា (ឬបែងចែកក្នុង 3-6 ខែដំបូង) ហើយ 70% ដែលនៅសល់ ត្រូវបង់ពេលទទួលបានសោ។ មិនគិតការប្រាក់។ ជាក់ស្ដែង: ខុនដូ 8 លានបាត ក្នុងគម្រោង 'The Title' របស់ AssetWise - អ្នកទិញបង់ 200,000 បាត ជាការកក់ ហើយ 180,000 បាត/ខែ រយៈពេល 12 ខែ (សរុប 2.36 លានបាត) បន្ទាប់មកចំណាយ 5.64 លានបាត ពេលផ្ទេរប្លង់។
ប្រភេទ 2: គម្រោង 20/80 បន្ទាប់ពីទទួលបានសោ
អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាក់លាក់ ជាពិសេសសម្រាប់វីឡា អនុញ្ញាតឱ្យបន្តបង់ 80% ដែលនៅសល់ ក្នុងរយៈ 24-36 ខែ បន្ទាប់ពីទទួលបានសោ។ ការប្រាក់ 3-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ ចាប់ផ្ដើមគិត។ រចនាសម្ព័ន្ធនេះសមស្របជាងសម្រាប់វីឡាតម្លៃ 15-40 លានបាត ដែលការបង់ចំនួនធំតែម្ដងគឺពិបាក។
ប្រភេទ 3: ខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារថៃ
អាចធ្វើបាន ប៉ុន្តែពិបាកប្រព្រឹត្ត។ ធនាគារដែលដំណើរការជាមួយជនបរទេសមានតិចតួច:
- UOB Thailand - ឱ្យខ្ចីដល់ 70% LTV សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋប្រទេសជ្រើសរើស ការប្រាក់ ចាប់ពី 6.5%
- Bangkok Bank - សម្រាប់អ្នកកាន់ work permit ថៃ
- ICBC (Thai) - ផ្ដោតចំបងលើអ្នកទិញចិន
លក្ខខណ្ឌ: ចំណូល 80,000-100,000 បាត/ខែ ត្រូវបញ្ជាក់ច្បាស់ មានកិច្ចសន្យាការងារ ឬ business visa ហើយការអនុម័តចំណាយ 45-90 ថ្ងៃ។ អ្នកទិញភាគច្រើនដែលគ្មានការងារក្នុងប្រទេសថៃ ច្រើននៅតែជ្រើសសផ្ដល់ផ្សេង។
ប្រភេទ 4: ខ្ចីប្រាក់ពីប្រទេសដើម
អ្នកទិញខ្លះប្រើប្រាស់ទ្រព្យដែលមាន ដូចជាអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ឬវៀតណាម ដើម្បីខ្ចីប្រាក់ក្នុងប្រទេសខ្លួន ហើយផ្ញើប្រាក់មកថៃ។ អត្ថប្រយោជន៍: ការប្រាក់អាចទាបជាង ហើយអ្នកទិញបង្ហាញខ្លួនជា 'cash buyer' ពេលចរចាជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលអាចទទួលបានបញ្ចុះតម្លៃ 3-7%។
តារាងប្រៀបធៀបជម្រើសទាំង 4
| ប៉ារ៉ាម៉ែត្រ | 30/70 ក្នុងសាងសង់ | 20/80 ក្រោយទទួលសោ | ធនាគារថៃ | ខ្ចីពីក្រៅប្រទេស |
|---|---|---|---|---|
| ការបង់ដំបូង | 30% | 20% | 30-50% | 0% (ជំនួសដោយទ្រព្យ) |
| ការប្រាក់ | 0% | 3-8%/ឆ្នាំ | 6.5-8%/ឆ្នាំ | អាស្រ័យប្រទេស |
| រយៈពេល | 18-30 ខែ | 36-60 ខែ | រហូតដល់ 20 ឆ្នាំ | 15-25 ឆ្នាំ |
| ភាពងាយស្រួលសម្រាប់បរទេស | ខ្ពស់ | មធ្យម | ទាប | អាស្រ័យស្ថានភាព |
| ល្បឿនអនុម័ត | 1-3 ថ្ងៃ | 1-7 ថ្ងៃ | 45-90 ថ្ងៃ | 14-60 ថ្ងៃ |
| ហានិភ័យអ្នកទិញ | មធ្យម (អាស្រ័យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍) | លើសមធ្យម | ទាប (ធនាគារត្រួតពិនិត្យ) | ហានិភ័យអត្រាប្ដូរប្រាក់ |
| ការចំណាយបន្ថែមលើ 10 លានបាត | 0 បាត | 450,000-1,200,000 បាត | 1,300,000-2,400,000 បាត (5 ឆ្នាំ) | ប្រែប្រួល |
ហានិភ័យ 6 ដែលអ្នកទិញខ្មែរត្រូវប្រយ័ត្ន
1. មិនអានកិច្ចសន្យា SPA ដោយប្រុងប្រយ័ត្ន លក្ខខណ្ឌបង់រំលស់ស្ថិតនៅក្នុង SPA ទាំងអស់។ ចំណុចសំខាន់: ការពិន័យបង់យឺត 1-1.5%/ខែ ការដកថយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍រក្សាទុក 25-30% នៃប្រាក់ដែលបានបង់ ហើយកាលបរិច្ឆេទប្រគល់ប្លង់។ ត្រូវជួលមេធាវីអចលនទ្រព្យថៃជំនាញ។
2. មិនខ្វល់ពីឯកសារ FET ជនបរទេសដែលទិញខុនដូ freehold ត្រូវវ Wire ប្រាក់តាមធនាគារថៃ ហើយទទួលបាន FET form ។ គ្មាន FET ទេ - នាយកដ្ឋានដីធ្លីមិនចុះឈ្មោះម្ចាស់។ ការប្ដូរប្រាក់តាម counter ធម្មតា មិនអាច ប្រើបានទេ។
3. ប្រមាថចំនួន 70% ចុងក្រោយ ក្នុងដំណាក់កាលសាងសង់ ការបង់ 30% ហាក់ស្រាល។ ប៉ុន្តែ 70% ដែលនៅសល់គឺជាប្រាក់ច្រើន។ ប្រសិនបើស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុផ្លាស់ប្ដូរ អ្នកអាចបាត់បង់ប្រាក់ដែលបានបង់ទាំងអស់។
4. គិតថាការបង់រំលស់ = ការធានា ការបង់រំលស់ មិន ដូចការធានារ៉ាប់រងធនាគារ។ ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្ស័យធន អ្នកទិញក្លាយជាម្ចាស់បំណុលធម្មតា។ ជ្រើសយកអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ SET-listed ដែលមានរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុច្បាស់លាស់ - ដូចជា AssetWise (backlog 21.7 ពាន់លានបាត) ឬ Sansiri (គោលដៅចំណូល 39 ពាន់លានបាត ក្នុង 2026) ។
5. ភ្លេចថ្លៃចំណាយផ្សេងៗ ក្រៅពីតម្លៃអចលនទ្រព្យ: ថ្លៃផ្ទេរប្លង្គ Land Department ប្រហែល 2% សម្រាប់ការសាងសង់ថ្មី sinking fund 500-800 បាត/ម² និងថ្លៃថែរក្សា common area 40-120 បាត/ម²/ខែ។
6. ភ្លេចពី quota ភាគហ៊ុនបរទេស ជនបរទេសអាចជាម្ចាស់ freehold ខុនដូតែ 49% នៃអគារ ប៉ុណ្ណោះ។ ត្រូវឆែក quota ដែលនៅសល់ មុន ចុះហត្ថលេខា។
សំណួរដែលអ្នកទិញខ្មែរច្រើនសួរ
តើត្រូវបង់ប្រាក់កក់ប៉ុន្មាន? ជាធម្មតា 20-30% នៃតម្លៃ ។ ប្រាក់កក់ reservation 100,000-300,000 បាត ត្រូវបានបូករួមចូលក្នុងចំនួននេះ។
តើខ្ញុំត្រូវការ visa ពិសេសសម្រាប់ការបង់រំលស់ទេ? ទេ ស្ថានភាព visa មិនប៉ះពាល់ការព្រមព្រៀងបង់រំលស់។ ប៉ុន្តែការផ្ញើប្រាក់ពីក្រៅប្រទេសត្រូវការ account ធនាគារថៃ ដែលធនាគារភាគច្រើនអនុញ្ញាតបើក ទោះស្ថិតនៅ tourist visa ក็ตาម (លើយហ្ការ៍ប្រទេស)។
ចុះបើខ្ញុំបង់ប្រាក់ពូ? កិច្ចសន្យាភាគច្រើនមាន grace period 15-30 ថ្ងៃ ហើយបន្ទាប់ពីនោះ ការពិន័យ 1-1.5%/ខែ ត្រូវបានគិត។ ប្រសិនបើជំពាក់លើស 60-90 ថ្ងៃ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានសិទ្ធិលុបចោលកិច្ចសន្យា ហើយរក្សា 25-30% នៃប្រាក់ទាំងអស់ ដែលបានបង់ហើយ។
អ្នកអាចស្វែងរកព័ត៌មានបន្ថែម ឬពិគ្រោះជាមួយអ្នកជំនាញ អចលនទ្រព្យថៃ ដើម្បីតម្រៀបការបង់រំលស់ដែលស្របតាមស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នក។
ប្រភព: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers