ដើមទុនអាស៊ីរត់ចេញ ហេតុអ្វីវិនិយោគិនរើសភูកេតឤ២០២៦

ហេតុអ្វីអ្នកគួរដឹងអំពីរឿងនេះមុនគេ

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងគិតទិញអចលនទ្រព្យនៅភូកេត ត្រូវដឹងថា៖ ដើមទុនពីតៃវ៉ាន់ ហុងកុង និងចិនកំពុងហូរចូលទីផ្សារថៃយ៉ាងលឿន ជាហេតុធ្វើឲ្យតម្លៃដីនិងអត្រាជួលឡើងខ្ពស់ជាបន្តបន្ទាប់។ ភូកេតកត់ត្រាការកើនឡើងប្រតិបត្តិការពីអ្នកទិញអាស៊ីរហូតដល់ 25-30% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន ខណៈអត្រាផលចំណេញពីការជួលវីឡាមានចាប់ពី 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ ជារូបិយប័ណ្ណរឹង។ សម្រាប់អ្នកកំពុងសម្លឹងមើលទីផ្សារថៃ ការសម្រេចចិត្តយឺតមួយត្រីមាស មានន័យថាចំណាយថ្លៃជាងចាស់។

មូលហេតុចម្បង៖ ភាពតានតឹងនៅច្រកសមុទ្រតៃវ៉ាន់។ ជនជាតិតៃវ៉ាន់មានការភ័យខ្លាចចំពោះការឈ្លានពាន ដូច្នេះពួកគេចាប់ផ្តើមបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិទៅក្រៅប្រទេស។ យោងតាមរបាយការណ៍ Nikkei Asia វិនិយោគិនចិនដីគោកកំពុងបន្ថយការទិញអចលនទ្រព្យនៅជប៉ុន ខណៈវិនិយោគិនតៃវ៉ាន់វិញកំពុងចូលជំនួសកន្លែងទាំងនោះ។ ប៉ុន្តែមិនមែនគ្រប់គ្នាសម្លឹងទៅជប៉ុននោះទេ។ ចំណែកដ៏ធំនៃដើមទុនកំពុងបត់ចុះខាងត្បូង ចូលទៅក្នុងបាងកក ផាតាយ៉ា និងជាពិសេសភូកេត។

ចំណុចសំខាន់ៗត្រូវចាំ

• ដើមទុនតៃវ៉ាន់កំពុងផ្លាស់ចេញទៅវិនិយោគអចលនទ្រព្យក្រៅប្រទេស ដើម្បីការពារហានិភ័យជម្លោះនៅច្រកសមុទ្រតៃវ៉ាន់
• ជប៉ុននៅតែទទួលចំណែកធំបំផុតនៃលំហូរនេះ ប៉ុន្តែថៃកំពុងទាញយកចំណែកកាន់តែច្រើនពីវិនិយោគអាស៊ី
• ភូកេត កត់ត្រាការកើនឡើងប្រតិបត្តិការពីអ្នកទិញអាស៊ី 25-30% ធៀបនឹងឆ្នាំមុនក្នុងឆ្នាំ២០២៦ តាមការប៉ាន់ស្មានទីផ្សារ
• អត្រាផលចំណេញពីការជួលវីឡា ជាមធ្យមនៅភូកេតមានចាប់ពី 6-8% ក្នុងមួយឆ្នាំជារូបិយប័ណ្ណរឹង ខ្ពស់ជាងតូក្យូដែលនៅត្រឹម 3-4%
• ប្រាក់បាតថៃទន់ជាងដុល្លារ ជួយបន្ថយកម្រិតទុនចាំបាច់សម្រាប់វិនិយោគិនប្រើប្រាស់ដុល្លារ
• អ្នកទិញបរទេសត្រូវបានប៉ាន់ស្មានថានឹងកាន់កាប់ប្រហែល 65% នៃប្រតិបត្តិការទាំងអស់នៅភូកេតត្រឹមឆ្នាំ២០២៦ ធ្វើឲ្យពេលវេលាសម្រាប់អ្នកមកយឺតកាន់តែតូចចង្អៀត

ហេតុអ្វីភូកេតទាក់ទាញដើមទុនច្រើនម៉្លេះ?

តៃវ៉ាន់កាន់កាប់ទុនបម្រុងប្រាក់បរទេសធំជាងគេទី៤លើពិភពលោក (លើសពី $570 ពាន់លាន) ហើយចំណែកសំខាន់នៃដើមទុនឯកជនកំពុងស្វែងរកភាពចម្រុះនៅក្រៅប្រទេស។ ចំណែកឯអ្នកទិញចិនវិញ បានបន្ថយការទិញអចលនទ្រព្យនៅជប៉ុន ដោយសាររដ្ឋាភិបាលប៉េកាំងបង្កើនការត្រួតពិនិត្យលើលំហូរដើមទុនចេញក្រៅប្រទេស។

ភូកេតបានទទួលភ្ញៀវទេសចរបរទេសលើសពី 10 លាននាក់ ក្នុងឆ្នាំ២០២៥ ដែលជាមូលដ្ឋានគាំទ្រតម្រូវការជួលឲ្យនៅដដែលៗ។ ខុនដូដែលមានតម្លៃចន្លោះ 5 ទៅ 15 លានបាត (ប្រហែល $140,000 ដល់ $420,000) គឺជាផ្នែកដែលមានតម្រូវការខ្ពស់បំផុតពីអ្នកទិញបរទេស។ ដីនៅតំបន់ Bang Tao និង Laguna បានឡើងតម្លៃ 15-20% ក្នុងឆ្នាំ២០២៥។

សម្រាប់អ្នកមិនធ្លាប់ដឹងច្បាប់ថៃ សូមចាំថា ជនបរទេសអាចកាន់កម្មសិទ្ធិបានរហូតដល់ 49% នៃផ្ទៃសរុបនៃអគារខុនដូ ជាកម្មសិទ្ធិពេញលេញ (freehold)។ ចំណែកគណៈកម្មាធិការវិនិយោគថៃ (BOI) បន្តពង្រីកកម្មវិធីលើកទឹកចិត្តសម្រាប់វិនិយោគិនរយៈពេលវែង តាមរយៈទិដ្ឋាការ LTR ដែលផ្តល់សិទ្ធិស្នាក់នៅរយៈពេល១០ឆ្នាំ។

ក្រៅពីភូកេត ដើមទុនកំពុងចាកចេញពីតំបន់ឈូងសមុទ្រ (Gulf) ក៏កំពុងបង្កើនល្បឿនផងដែរ ដោយថៃ បាលី ហ្សកហ្ស៊ី អូម៉ង់ និងអារ៉ាប៊ីសាអូឌីត កំពុងក្លាយជាទីតាំងជម្រើសសម្រាប់វិនិយោគិនស្វែងរកផលចំណេញស្ថិរភាព។

ភូកេត ធៀបនឹងបាងកក ការណាល្អជាង?

ភូកេតមានអត្ថប្រយោជន៍បីយ៉ាងសំខាន់៖ អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិដែលមានជើងហោះហើរផ្ទាល់ពីប្រទេសរាប់សិប តម្រូវការទេសចរពេញមួយឆ្នាំ និងផ្គត់ផ្គង់ដីមានកម្រិត ដែលបង្កើតភាពខ្វះខាតពិតប្រាកដ។ បាងកកនៅតែទាក់ទាញសម្រាប់ការជួលរយៈពេលវែង ប៉ុន្តែអត្រាផលចំណេញការជួលនៅទីនោះមានតែជាមធ្យម 4-5% ធៀបនឹង 6-8% សម្រាប់វីឡានៅភូកេត។

ផ្នែកនយោបាយក៏ដើរតួសំខាន់ដែរ៖ រាល់ពេលមានភាពតានតឹងកើនឡើងនៅច្រកសមុទ្រតៃវ៉ាន់ ឬសមុទ្រចិនខាងត្បូង ការសាកសួរអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសអព្យាក្រឹតតែងកើនឡើងភ្លាមៗ។ ថៃដែលជៀសវាងសម្ព័ន្ធភាពយោធា និងរក្សាទំនាក់ទំនងសមតុល្យជាមួយគ្រប់ភាគី ត្រូវបានគេចាត់ទុកជាកន្លែងសុវត្ថិភាព ជាហេតុធ្វើឲ្យតម្លៃឡើងដោយផ្ទាល់។

តើជប៉ុនប្រកួតប្រជែងជាមួយថៃលើដើមទុនដូចគ្នាដែរឬទេ?

ផ្នែកខ្លះប៉ុណ្ណោះ។ ដើមទុនស្ថាប័នធំៗនៅតែពេញចិត្តតូក្យូ និងអូសាកា ដែលមានស្ថិរភាពទីផ្សារនិងតម្លាភាពខ្ពស់ជាង។ ចំណែកវិនិយោគិនឯកជនដែលមានថវិកា $200,000 ដល់ $1 លាន ច្រើនតែជ្រើសរើសថៃ ដោយសារផលចំណេញខ្ពស់ជាង អាកាសធាតុកក់ក្តៅ និងលទ្ធភាពរួមផ្សំវិនិយោគជាមួយការរស់នៅ។

តើហានិភ័យអ្វីខ្លះកើតឡើងសម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិ?

ហានិភ័យចម្បងគឺសម្ពាធតម្លៃ។ នៅពេលកម្លាំងទុនតៃវ៉ាន់ និងហុងកុងចូលទីផ្សារជាទឹកជំនន់ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ច្រើនតែឡើងតម្លៃភ្លាមនៅដំណាក់ដំបូងចេញលក់ ហើយឯកតាល្អបំផុតតែងលក់អស់លឿន។ អ្នកជំនាញណែនាំឲ្យសម្រេចចិត្តនៅដំណាក់ pre-sale ដែលតម្លៃនៅត្រឹម 10-15% ទាបជាងតម្លៃទីផ្សារ។

តើអចលនទ្រព្យភូកេតអាចជាការការពារហានិភ័យភូមិសាស្ត្រនយោបាយបានពិតឬ?

បាទ/ចាស ហើយអាកប្បកិរិយារបស់វិនិយោគិនអាស៊ីបានបញ្ជាក់រឿងនេះ។ ទ្រព្យសម្បត្តិជាក់ស្តែងនៅក្នុងប្រទេសមានស្ថិរភាព ដែលបង្កើតចំណូលជួលជារូបិយប័ណ្ណរឹង ដើរតួជាការការពារប្រឆាំងអតិផរណានិងភាពច្របូកច្របល់នយោបាយ។ គន្លឹះសំខាន់គឺរចនាសម្ព័ន្ធកិច្ចសន្យាត្រូវត្រឹមត្រូវ៖ freehold សម្រាប់ខុនដូ និងការជួលដីរយៈពេលវែង (30+30 ឆ្នាំ) សម្រាប់វីឡា។

តើគួររៀបចំការទស្សនាអចលនទ្រព្យនៅភូកេតយ៉ាងដូចម្តេច?

វិធីមានប្រសិទ្ធភាពបំផុតគឺដំណើរទស្សនាទីតាំង៣ទៅ៥ថ្ងៃ។ ការទស្សនាផ្ទាល់ជាមួយអ្នកជំនាញមានបទពិសោធន៍ ជួយឲ្យអ្នកប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យផ្សេងៗគ្នា តាមកម្រិតតម្លៃខុសៗគ្នា មុននឹងសម្រេចចិត្តចុងក្រោយ។

តើថវិកាអប្បបរមាដើម្បីចូលទីផ្សារភូកេតឆ្នាំ២០២៦ ត្រូវការប៉ុន្មាន?

ស្ទូឌីយោនិងអាផាតមិនតូចនៅគម្រោងគុណភាពល្អ ចាប់ផ្តើមពី 3-4 លានបាត (ប្រហែល $85,000 ដល់ $115,000)។ វីឡាមានការគ្រប់គ្រង និងធានាផលចំណេញការជួល ចាប់ផ្តើមពី 10-12 លានបាត ($280,000 ដល់ $340,000)។ ដោយសារល្បឿននៃលំហូរដើមទុនបច្ចុប្បន្ន តម្លៃទាំងនេះត្រូវបានរំពឹងថានឹងបន្តកើនឡើងទៀត។

សរុបសេចក្តី

លំហូរដើមទុនអាស៊ីចូលអាស៊ីអាគ្នេយ៍ មិនមែនជាបាតុភូតបណ្តោះអាសន្ននោះទេ វាជាការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធជាមូលដ្ឋាន។ វិនិយោគិនតៃវ៉ាន់ ហុងកុង និងសិង្ហបុរីកំពុងកែសម្រួលផលប័ត្រទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ ហើយភូកេតកំពុងទាញយកចំណែកមួយធំមិនសមាមាត្រពីលំហូរនោះ។ សម្រាប់អ្នកកំពុងវាយតម្លៃទីផ្សារថៃ រាល់ត្រីមាសនៃការពន្យារពេល មានន័យថាចូលទីផ្សារនៅតម្លៃខ្ពស់ជាងមុន។ ក្រុមអចលនទ្រព្យថៃ​ត្រៀមខ្លួនជួយអ្នកស្វែងរកអចលនទ្រព្យសមស្របតាមថវិកា និងគោលដៅវិនិយោគរបស់អ្នក។

ប្រភព៖ Undersun Estate